العقد العقاري غير المسجل يبقى صحيحاً بين عاقديه وخلفهما العام، لكنه لا ينفذ في مواجهة الغير إلا بالتسجيل؛ فإذا طعن الورثة في العقد كان على المشتري استثباته وفق القواعد العامة، ثم يُحكم بنقل الملكية متى ثبت قيامه.
إن عدم تسجيل العقد في السجل العقاري لا يجعل الصكوك الاختيارية والاتفاقات باطلة بل يؤدي إلى اعتبارها غير نافذة إلا من تسجيلها, لذا فلجوء المشتري إلى طلب التسجيل يستلزم إثبات العقد بمواجهة وارثي البائع المنكرين له باعتبارهم من خلفائه, فإذا ما ثبت العقد تحتم إلزامهما بنقل الملكية تنفيذاً له المناقشة: أسباب التمييز: 1 – إن البيوع العقارية الواقعة خارج دوائر التمليك تعتبر ذات قوة ملزمة للطرفين المتعاقدين وللخلف العام. إن ذهاب محكمة الاستئناف في القرار المميز إلى عدم اعتبار البيع مخالف للأحكام النافذة والاجتهاد المستقر. 3 – إن إنكار الورثة لعقد البيع لا يوجب عدم اعتبار العقد بل يستلزم استثباته وفقاً للقواعد العامة. 4 – إن تصرف المميز بالعقار المبيع تصرفاً هادئاً علنياً واستخلاصه القسم المرهون من يد الدائن المرتهن يكسبه حق الملكية. في المناقشة: من حيث أن المميز يدعي شراء السهام المدعى بها من العقار بموجب سند عادي مؤرخ في 5/8/1946 موقع من البائع الذي توفي قبل إجراء معاملة الفراغ في دائرة التمليك. ومن حيث أن الحق بتسجيل الحقوق العينية العقارية يكتسب بمفعول العقود بمقتضى المادة 268 من قرار الملكية العقارية رقم 3339 الذي جرى العقد في ظل نفاذ أحكامها. ومن حيث أن عدم تسجيل العقد في السجل العقاري لا يجعل الصكوك الاختيارية والاتفاقات باطلة بل يؤدي إلى اعتبارها غير نافذة إلا من تاريخ تسجيلها على ألا يؤثر ذلك في حق الطرفين المتبادل بشأن المداعاة فيما يتعلق بعدم تنفيذها كما هي أحكام المادة 11 من القرار 188 لعام 1926. ومن حيث أن لجوء المميز إلى طلب التسجيل يستلزم استثبات العقد بمواجهة وارثي البائع المنكرين له باعتبارهما من خلفائه فإذا ما ثبت تحتم الزامهما بنقل الملكية تنفيذاً للعقد. ومن حيث أن الحكم المميز لم يسر على هذا النهج القانوني بل ذهب إلى عدم اعتبار العقد الواقع على الأموال غير المنقولة خارج الدوائر العقارية خلافاً للاجتهاد المستقر بهذا الشأن فإن الحكم المميز يستلزم النقض. لذلك، قررت المحكمة بالإجماع نقض الحكم المميز.