لا ينفذ بيع العقار في مواجهة الغير إلا من تاريخ قيده في السجل العقاري وتسجيل الحجز يظل نافذاً ما دام العقد غير مشهر

العبرة في انتقال أثر بيع العقار تجاه الغير بالقيد أو الإشهار في السجل العقاري، ولا يعتد بتاريخ العقد الثابت وحده في مواجهة الحاجز أو الغير. والحقوق والقيود المشهرة بحسن نية في السجل العقاري، بما فيها الحجوز والحقوق الشخصية الواجبة التسجيل، تسري على الغير وفق مبدأ العلنية المطلقة.

نص الاجتهاد

إن بيع العقار لا يكون له أثر بالنسبة للغير إلا من تاريخ اعلانه في السجل العقاري على اعتبار أن القانون أقر مبدأ العلنية المطلقة لقيود السجل العقاري وعدها مصدراً للحقوق والموجبات المترتبة على العقار اعتبر المشرع القيود التي تدون بنية حسنة سارية على الغير دون أن يفرق بين الحقوق العينية وباقي الحقوق الشخصية الواجبة التسجيل بما فيها الحجوز إن الوكالة لا تكون غير قابلة للعزل لمجرد ورود عبارة غير قابلة للعزل في متنها وإنما يجب أن يقوم الدليل على أنه صدرت فعلاً لصالح الوكيل المناقشة: بما أن دعوى المدعي الطاعن تقوم على مطالبة المدعى عليه المطعون ضده محمد بمبلغ 75288.40 ل.س بموجب سندات سحب مظهرة لاسمه وبالقاء الحجز الاحتياطي على أمواله المنقولة وغير المنقولة ومنها العقار موضوع الدعوى استيفاء لحقه. وبما أن المطعون ضده مصطفى تدخل في الدعوى طالباً فك الحجز عن العقار المشار إليه لادعائه باستحقاقه. وبما ان بيع العقار لا يكون له أثر بالنسبة للغير إلا من تاريخ اعلانه في السجل العقاري بصراحة المادة 825 من القانون المدني والمادة 11 من القرار 188 لعام 1926 وعلى ما هو عليه قضاء محكمة النقض المستقر (قرار 58 لعام 1966 وقرار 207 تاريخ 29/7/1968 وقرار 479 تاريخ 13/12/1964) ولا يغير من هذه الرؤية كون البيع يحمل تاريخاً ثابتاً أم لا. وقد جاء في القرار الأخير: «ومن حيث يستفاد من القواعد الملمع إليها أن وضع إشارة الحجز على عقار خلت صحيفته من أي قيد يشير إلى وجود حق للمدعي المطعون ضده إنما يؤدي إلى حفظ حق الحاجز تجاه ما يترتب لهذا المدعي من حق في عين العقار بالاستناد إلى عقد بيع لا يعتبره التشريع العقاري نافذاً حتى بين المتعاقدين إلا بعد تسجيله. ومن حيث أنه لا يحق لهذا المشتري أن يعارض الشركة الحاجزة مباشرة في الحقوق التي اكتسبتها بوضع إشارة الحجز على اعتبار أن واضع القانون أقر مبدأ العلنية المطلقة لقيود السجل العقاري وعدها مصدراً للحقوق والموجبات المترتبة على العقار قد اعتبر القيود التي تدون بنية حسنة سارية على الغير دون أن يفرق بين الحقوق العينية وباقي الحقوق الشخصية الواجبة التسجيل بما فيها الحجوز على الوجه الذي أوضحته الأسباب الموجبة للقرار 188 الآنف الذكر. وبما أن القرار المطعون فيه الذي انتهى إلى فك الحجز الملقى على العقار موضوع الدعوى تأسيساً على أن بيع العقار له تاريخ لدى الكاتب بالعدل يكون قد خرج عن القواعد المحكي عنها آنفاً مما يعرضه للنقض. هذا فضلاً عن أن الاجتهاد القضائي لدى محكمة النقض مستقر على أن الوكالة لا تكون غير قابلة للعزل لمجرد ورود عبارة غير قابلة للعزل في متنها وإنما يجب أن يقوم الدليل على أنها صدرت فعلاً لصالح الوكيل. والوكالة موضوع الدعوى لم تتضمن ما يفيد أنها صدرت لصالح الوكيل غير عبارة «غير قابلة للعزل لتعلق حق الوكيل بها. بل وعلى العكس فقد جاءت محصورى بنقل الملكية إلى الغير بدليل الحاشية المدونة فيها صراحة. يضاف إلى ذلك أنه من حق المدعي اثارة بطلان البيع لأن هذا البطلان من النظام العام ولكل ذي مصلحة اثارته والتمسك به على خلاف ما ذهبت إليه المحكمة المطعون بقرارها. بالإضافة إلى أن للمدعي حق مطلق بإبطال البيع نفسه. لذلك تقرر بالاجماع نقض الحكم المطعون فيه.