إذا خلت معاملة بيع العقار من شرط الفسخ الاتفاقي ومن الإعفاء من الإعذار، فإن البائع لا يملك طلب الفسخ لمجرد تأخر المشتري في دفع الرصيد ما لم يكن قد أعذره وقام بالتزاماته المقابلة في التسليم. كما أن الضرر القابل للتعويض في المسؤولية العقدية هو الضرر المباشر، ويُقدَّر التعويض وفق ما يثبت من النقص والضر...
لئن كانت طوابع عقد البيع تقع على المشتري الا ان توقيع البائع والمشتري لعقد البيع دون طوابع يشكل جرما يعتبر كل منهما مسؤولا عنه وبالتالي فان تحميل البائع نصف الطابع في محله القانونياذا بائع العقار لم يعذر المشتري بلزوم تسديد باقي الثمن حين تأخره عن الدفع في الموعد المحدد فليس له الادعاء بفسخ العقد مادام المشتري قد سبق في الادعاء بتثبيت البيع مع استعداده لدفع رصيد الثمن وما دام العقد قد خلا من شرط الاعفاء من الاعذاران قبول البائع قبض قيمة القسط بعد استحقاقه دون تحفظ يحول دون سماع الدفع أو الدعوى بمساءلة المشتري عن التأخر في تسديد قيمة هذا القسطحتى يجوز للبائع الفسخ يجب ان يكون قد قام بالتزاماته الناشئة من العقد لذلك فإن عدم مبادرته الى تسليم العقار المبيع خلال الاجل الذي حدده العقد الى المشتري لا يجعل هذا الاخير مخلا بالعقد لعدم دفعه رصيد الثمن بحسبان ان دفع الثمن هو الالتزام الاساسي الواجب على المشتري ليقابل الالتزام الاساسي الواجب على البائع بتسليم المبيع اذ البيع انما هو نقل ملكية المبيع وتسليمه الى المشتري في مقابل دفع الثمنإن التأخر عن دفع ثمن المبيع لا يعتبر نكولا عن العقد لأنه التزام شخصي مترتب بذمة المشتري إذا ما كان قد خلا من شرط الفسخ الاتفاق ومن الاعفاء من الاعذاراليمين المتممة هي اليمين التي يوجهها القاضي لأحد الخصمين ليتم اقتناعه والشارع إنما قننها ليخلص القاضي من وساوس الضمير في الاحوال التي يرى فيها الادلة تكاد تكفي للحكم ولكنها ليست قاطعة وفي الوقت نفسه لا يستطيع عدم الاخذ بها فسمح له أن يريح ذمته بإلقاء جزء من مسؤوليته على عاتق ذمة الخصم الذي اثبت فيما بعد أن يمينه كانت كاذبة وقع تحت طائلة قانون العقوبات إذا التزم البائع بتسليم المبيع مع الفراندا إلا أن بناء الفراندا دون ترخيص يجعل قيامه بهدمها ليدفع عن نفسه ارتكاب مخالفة الانظمة لا يعتبر خطأ جسيما وإنما هو خطأ عقدي تمثل في نكول عن تنفيذ التزامه فلا يسأل إلا عن الضرر المباشر الذي أصاب المشتري بسبب نقص المبيع المناقشة: الوقائع: بتاريخ ۱۸/ ۹ / ۱۹۷۰ ادعى محمد على المدعى عليهما موفق ووفيقة لدى محكمة البداية المدنية الأولى بدمشق انه بتاريخ ١٩٦٩/١/٦ اشترى المدعي من المدعى عليه الأول الطابق الارضي القبلي الشمالي – سوك – من العقار ذي الرقم ٤١٤١ من منطقة الشركسية بدمشق بموجب عقد تعهد المدعى عليه المذكور فيه بتسليم المبيع جاهزا خلال سنة تقريبا، كما تعهد المدعي بدفع ثمن المبيع تدريجيا الى ان يتم التسليم. وحيث ان من حق المدعي المطالبة بتنفيذ العقد، ولكون العقار مازال مسجلا على اسم المدعى عليها الثانية التي وافقت على العقد الجاري بين المدعي والطيبي، طلب المدعي بدعواه وضع اشارة الدعوى والكشف على المبيع بمعرفة خبير لوصف حالته الراهنة والحكم بالنتيجة بتنفيذ الالتزامات الواردة في العقد وقد قضت محكمة البداية بتاريخ ١٩٧٠/١٢/٢٤ رقم ١٦٧٩/٢١٨٧ بعدم قبول الدعوى مع وجود حجوز مقيدة على صحيفة العقار واعتبارها سابقة لأوانها بما في ذلك الطلب المتعلق بالتعويض ورفع اشارتها عن الصحيفة العقارية وبالتالي رفع اشارة الحجز وتضمين الجهة المدعية رسم القرار والمصروفات واستأنف المدعي هذا الحكم بتاريخ ۱۹۷۱/۱/۹ طالبا فسخه، كما استأنفه المدعى عليه موفق تبعيا بتاريخ ۱۹۷۱/۳/۲۳، فأصدرت محكمة الاستئناف حكمها المطعون فيه بقبول الاستئنافين الاصلي والتبعي شكلا، وقبول الاستئناف الاصلي موضوعا، وفسخ الحكم المستأنف والزام المدعى عليهما موفق ووفيقة بنقل ملكية المقسم رقم 9 العقار رقم ٤١٤١ من منطقة الشركسية لاسم المدعي محمد، والزام المدعى عليه موفق بأداء مبلغ ٢٨٥٥٩ ل.س للمدعي محمد، واجازة المدعي باستلام المقسم المبيع، ورفع اشارة الحجز الموضوعة على المقسم لصالح المدعي بموجب العقد رقم ۲۲۸٦ تاريخ ۱۹۷۰/۸/۳ بعد التسجيل، والزام المدعى عليهما بالنفقات والرسوم واتعاب المحاماة، واعادة بدل الكفالة للمدعي، ورد الاستئناف التبعي موضوعا. ولعدم قناعة المدعى عليهما بهذا الحكم طعنا فيه بتاريخ ٩٧٤/٦/٤ طالبين نقضه كما طعن به المدعي تبعيا بتاريخ ١٩٧٤/٦/١٦ وبموجب القرار الصادر عن الدائرة المدنية الاولى لدى محكمة النقض بتاريخ ١٩٧٥/٧/٢٢ رقم ٢٢٩/٦٢٩ متفرقة دعي الطرفان للمحاكمة واستمعت المحكمة الى الدفوع الشفهية التي ادلى بها كل من وكيليهما بتاريخ ١٩٧٥/٨/٢٧ ورفعت القضية للتدقيق النظر في الطعنين: ان الهيئة بعد اطلاعها على استدعائي الطعن وعلى الحكم المطعون فيه وكافة الاوراق، وبعد المداولة اتخذت الحكم الاتي: أسباب الطعن الاصلي: 1 – عدم وفاء المطعون ضده برصيد الثمن وعدم صدور أي طلب من البائع الى الطاعنة بفراغ العقار الى المطعون ضده يجعل الا وجه لإلزام الطاعنة بالرسوم والنفقات والاتعاب 2 – عدم وفاء المطعون ضده بقسط الخمسة عشر الف ليرة سورية استحقاقه وبباقي رصيد الثمن خلال مدة السنة التي حددها العقد يجعل المطعون ضده مسؤولا عن فسخ العقد الذي ادعاه الطاعن، مما كان يتعين على المحكمة ان تحكم به3 – تأخر المطعون ضده في تسديد قسط الخمسة عشر الف ليرة سورية جعل الطاعن في وضع لا يستطيع معه القيام بالتزامه بإكساء المبيع لعدم تمكنه من شراء المواد اللازمة لكسوة البناء في الوقت الذي كانت فيه متوفرة في السوق بأسعار مقبولة وقبل أن تصدر الحكومة قرارات منع الاستيراد وبالرغم من تأخر المطعون ضده رغم اعذاره بلزوم دفع رصيد الثمن بكامله مع دفع فروق الاسعار التي نتجت عن تأخره في الدفع لكي يتمكن الطاعن من تنفيذ التزامه بالكسوة، فان اصرار المطعون ضده على عدم الوفاء بالتزاماته، يبرر للطاعن طلب فسخ العقد، فمنع الاستيراد ووضع الجيش يده على انتاج الاسمنت المحلي وحضر الاستيراد بالدولة وفقده من السوق يعتبر ظروفا وحوادث استثنائية عامة طرأت اثناء المدة المحددة في العقد لتنفيذه، ان كل ذلك مضافا اليه تأخر المطعون ضده عن الوفاء بالتزامه، يجعل تنفيذ الالتزام في الوقت المحدد له وبالثمن المتعاقد عليه مستحيلا، وتجعل العقد منفسخا من ذاته، فلا يحق للمشتري المطالبة بالتعويض.4 – الحوادث الاستثنائية التي طرأت اثناء وخلال المدة المحددة في العقد لتنفيذ الالتزام والتي ترتب على حدوثها ان تنفيذ الالتزام التعاقدي اصبح مرهقا للطاعن بحيث يهدده بخسارة فادحة يستلزم تبعا الظروف ان يرد القاضي الالتزام المرهق الى الحد المعقول 5 – المبيع لم يشتمل على فيراندا، واقرار المطعون ضده في مذكرته ١٧/٧/٢٠ يدحض ادعاءه في دخول الفيراندا في البيع. اما المخطط الذي ابرزه المطعون ضده فلا يعود للمبيع، والطاعن اعطاه للمطعون ضده قبل البيع، لكي يأخذ فكرة عن كيفية تقسيم البناء وتوزيع الغرف ولم يجر أي تعاقد او بيع على اساسية. واليمين المتممة التي حلفتها المحكمة للمطعون ضده من اجل تعزيز قناعتها بدخول الفيراندا في البيع لا تقيد الطاعن الذي من حقه ان يطلب نقض هذه القرينة بجميع طرق الاثبات 6 – المطالبة بتعويض عن هدم الفيراندا لا تسمع شكلا امام محكمة الاستئناف لأول مرة. 7 – الخبرة جعلت للطاعن حق الخيار في القيام بأعمال الكسوة بما يعادل ۲۹۳۰۰ ل.س وعندها لا يلتزم بدفع عشرة في المئة زيادة، واما ان يترك امر القيام بإنجازها للخصم وعندها يدفع له عشرة في المئة زيادة، لذا يغدو ذهاب الحكم الى الزام الطاعن بدفع مبلغ ۳۳۳۳۰ ل.س قيمة الكسوة مع زيادة عشرة بالمئة قبل ان تعرف ما اذا كان الطاعن مستعدا ام لا لتنفيذ اعمال الكسوة بنفسه، سابقا لأوانه. 8 – فداحة تقدير قيمة الفيراندا وقيمة التعويض 9 – تحميل الطاعن نصف غرامة نقص الطابع اسباب الطعن التبعي: 1 – السهو عن الحكم بصحة الحجز 2 – عدم الرد على طلب الطاعن تبعيا التحقق عن ازدياد كلفة الأكمالات الداخلية 3 – التعويض عن التأخر في تسليم المبيع يتمثل بأجر مثل المبيع اعتبارا من تاريخ الإنذار حتى تاريخ اكمال البناء وامكانية الانتفاع به. 4 – قدر الخبراء النقص الحاصل في قيمة المبيع من جراء هدم الفيراندا بما يعادل ٥ / ١٢ من قيمة المبيع وان النقص يساوي ۱۰۰۰۰ ل.س على اعتبار ان قيمة المبيع تساوي ۸۰۰۰۰ ل.س وقد أكد الطاعن تبعيا ان قيمة المبيع تتجاوز القيمة التي تم شراؤه بها وطلب دعوة الخبراء للاستيضاح منهم عن القيمة الحالية وعما اذا كانوا قد اخذوا بعين الاعتبار قيمته الحالية في تقديرهم. مما كان يتعين على المحكمة ان تستوضح عن هذه النقطة 5 – تعويض العنت الذي طلب الطاعن تبعيا الحكم به لا يشكل تعويضا قائما بذاته وانما هو نفس التعويض الاصلي المطلوب ومساءلة البائع عن العنت الذي بدا منه يعتبر من مقتضيات العدالة فعن اسباب الطعنين الاصلي والتبعي: من حيث أن دعوى المدعي المطعون ضده، الطاعن تبعيا، تهدف الى المطالبة بتثبيت عقد البيع العقاري وبتسجيل المبيع على اسمه في السجل العقاري بعد افرازه وتصحيح اوصافه وباستلامه اياه مع التعويض، لعلة ان المدعى عليه الطاعن موفق الذي باع اليه هذا العقار لم يقم بتنفيذ التزامه بالرغم عن اعذاره، وان المدعى عليها الطاعنة المسجل على اسمها العقار لدى الدوائر العقارية التي التزمت بفراغ العقار على اسم المدعي في السجل العقاري لم تف بالتزامها بنقل ملكيته على اسم المدعي وقد احدث المدعى عليه موفق دعوى متقابلة، طلب فيها الحكم بفسخ العقد على مسؤولية المدعي مع التعويض، بداعي اخلال المدعى بالتزاماته الناشئة عن العقد واستحالة التنفيذ وطروء الحوادث استثنائية جعلت تنفيذ الالتزام مرهقا ومن حيث ان المدعى عليها الطاعنة وفيقة التزمت بفراغ العقار الذي باعة المدعى عليه الطاعن موفق الى المدعي المطعون ضده، عند تسديد هذا الاخير كامل رصيد الثمن الى المدعى عليه موفق دون حاجة الى انذاره. ومن حيث ان المدعى عليها وفيقة وقفت مع المدعى عليه موفق موقفا سلسا من طلب المدعي الحكم بتسجيل المبيع على اسمه في السجل العقاري، مما يجعل الاوجه يجعل الاوجه للنعي على الحكم المطعون فيه، بمخالفة القانون، اذ قضى بإلزامها مع المدعى عليه موفق بالرسوم والنفقات واتعاب المحاماة بعد أن قضى بإلزامها بتسجيل العقار المبيع على اسم المدعى في السجل العقاري. ومن حيث انه لئن كانت طوابع العقد تقع على المشتري عملا بالمادة ٤٣٠ من القانون المدني الا أن توقيع البائع والمشتري عقد البيع بدون طوابع يشكل جرما يعتبر كل منهما مسؤولاً عنه وبالتالي، فان تحميل الطاعن نصف غرامة نقص الطابع في محله القانوني وتقرير ما سلف يجد اصله فيما ذهبت اليه محكمة النقض في حكمها رقم ١٥٥٤ لعام ١٩٦٥ الذي جاء فيه: « ان اتفاق الطرفين على اقامة بناء دون رخصة خلافا للأنظمة، يجعل الطرفين مشتركين بالخطأ بالتساوي، مما يوجب توزيع تكاليف البناء المهدوم بينهما بالتساوي ». ومن حيث انه في العقود الملزمة للجانبين، اذا لم يوف احد المتعاقدين بالتزامه جاز للمتعاقد الآخر، بعد اعذاره المدين، ان يطالب بتنفيذ العقد او بفسيخه مع التعويض في الحالتين إن كان له مقتضى، عملا بالمادة ١٥٨ مدني، وبما ان الجهة البائعة لم تعذر المشتري بلزوم تسديد قسط الخمسة عشر الف ليرة سورية، حين تأخره عن الدفع الموعد المحدد، فليس لها الادعاء بفسخ العقد ما دام المشتري المذكور سبقها في الادعاء بتثبيت البيع مع استعداده لترصيد الثمن، وما دام العقد قد خلا من شرط الاعفاء من الانذار. وفق اجتهاد محكمة النقض في حكمها رقم ۱۰۱۸ لعام ١٩٧٣. هذا فضلا عن ان قبول البائع قبض قيمة القسط بعد استحقاقه، دون تحفظ يحول دون سماع الدفع أو الدعوى بمساءلة المشتري عن التأخر في تسديد قيمة هذا القسط ومن حيث ان المشتري تعهد بموجب العقد، بتسديد رصيد قيمة ، العقار تدريجيا الى البائع حتى استلامه العقار جاهزا لمدة سنة من تاريخ العقد ومن حيث ان التزام البائع بتسليم المبيع هو التزام بتحقيق غاية هي وضع المبيع تخت تحت تصرف المشتري، فيعتبر البائع مسؤولا حكما عن عدم تحقيقها، ومنى اثبت المشتري التزام البائع بالتسليم وذلك بإثبات عقد البيع المبرم معه، ترتب على البائع اثبات وقائه، والا خضع لمؤيدات عدم الوفاء. ويقع عبء اثبات عدم الوفاء في هذه الحالة على عاتق البائع ومن حيث انه يجب حتى يجوز للبائع الفسيح أن يكون قد قام بالتزاماته الناشئة عن العقد. لذا فان عدم مبادرة الان المدعى عليه الطاعن التي تسليم العقار المبيع خلال الانجل الذي حدده العقد الى المدعي المطعون ضده، لا يجعل هذا الاخير مخلا بالعقد لعدم دفعه رصيد الثمن. بحسبان ان دفع الثمن هو الالتزام الاساسي الواجب على المشتري ليقابل الالتزام الاساسي الواجب على البائع بتسليم المبيع. اذ البيع انما هو نقل ملكية المبيع ا وتسليمه الى المشتري في مقابل دفع الثمن، على ما هو عليه قضاء محكمة النقض في حكمها رقم ۱۰۲۸ لعام ١٩٧٥ هذا فضلا عن ان التأخر عن دفع الثمن لا يعتبر نكولا عن العقد، لأنه التزام شخصي مترتب بذمة المشتري، اذا ما كان عقد البيع قد خلا من شرط الفسخ الاتفاقي ومن الاعفاء من الاعذار ) محكمة النقض في حكمها رقم ۲۸۹ لعام ١٩٧٥ ). مما يجعل رد الدعوى المتقابلة بطلب الفسخ في محله ومن حيث ان المدعى عليه الطاعن انجز الطابق الأرضي المبيع ) على الهيكل ( ضمن مدة العقد ( يراجع مذكرة المدعى عليه المؤرخة ۱۹۷۰/۱۰/۳ ) وابدى استعداده للقيام بتنفيذ التزامه ضمن مهلة مناسبة اذا ما بادر المدعي الى القيام بجميع التزاماته فورا وبدفع فروق الاسعار ) يراجع صورة الانذار المؤرخة ۱۲ ايار ۱۹۷۰ ) ومن حيث ان العقد الذي ابرمه طرفا الدعوى في ١٩٦٩/١/٦ الزم المدعى عليه الطاعن بتسليم المبيع خلال مدة سنة من تاريخ العقد، مما يجعل ما ذهبت اليه محكمة الموضوع التي يعود لها فهم الدعوى وتقدير الادلة، من نفي ما ادعاه المدعى عليه من استحالة تنفيذ العقد لا تمحصه محكمة النقض • مادام ان ما استظهرته المحكمة المذكورة مقاما على اسباب سائغة تكفي لحمل ما قضت به مستشفة من الثابت في اوراق الدعوى.ومن حيث انه لا يوجد في اوراق الدعوى ما يفيد طروء حوادث استثنائية خلال عام ١٩٦٩ مما يجعل ألا مجل التذرع المدعى عليه الطاعن يطروء حوادث استثنائية باعتبار ان الحوادث الاستثنائية التي يمكن التذرع بها، هي الحوادث التي تطرأ خلال المدة المحددة للعقد. اما الحوادث التي تطرأ بعد تلك المدة، فلا يمكن التذرع بها اذ لا يجوز للمدين الذي يتأخر في تنفيذ التزامه، ثم يتحلل من خطئة بالظروف الاستثنائية التي تطرأ بعد ذلك ومن حيث ان المدعى عليه الطاعن اقر باستجوابه امام محكمة الاستئناف، بأنه سلم نسخة عن مخطط للطابق الاول الى المدعي عند المفاوضة على البيع. وهي النسخة التي ابرزها المدعي في الدعوى لإثبات شمول عقد البيع على الفيراند التي عمد المدعى عليه بعد ان قام ببنا