تحتاج الأعمال الجوهرية على العقار المشتاع إلى موافقة مالكي ثلاثة أرباع المال الشائع، وللمحكمة أن توقفها إذا خرجت عن الأعمال المعتادة

إذا كانت الأعمال على المال الشائع تنطوي على تغيير أساسي يمس الغرض الذي أُعدّ له، فهي لا تُعدّ من الأعمال المعتادة ولا تكفي فيها الإدارة المنفردة، بل تتطلب موافقة ثلاثة أرباع الشركاء على الأقل، وللمحكمة أن تأمر بوقفها بالنسبة لما لم يكتمل منها.

نص الاجتهاد

إذا كانت الأعمال الجارية على العقار المشتاع تعتبر من التغييرات الأساسية وتستهدف التعديل في الغرض الذي أعد له، فهي تخرج عن الأعمال المعتادة وتحتاج إلى موافقة مالكي ثلاثة أرباع المال الشائع. وللمحكمة أن تقرر وقف الأعمال في هذه الحالة. المناقشة: أسباب الطعن: 1 – العقار المباع 2322/2 غير مملوك للبائع وإنما يملك نصف العقار 1322/2. 2 – إن قرار وقف الأعمال الصادر بجلسة 21/2/1978 هو قرار باطل بالنسبة لحصة الطاعن عثمان، لا سيما وأن الدعوى قد ردت عنه بداية واستئنافاً ولا يجوز إبقاء قرار وقف الأعمال بالنسبة لحصته إذ لا يجوز منعه من التصرف بحصته. 3 – إن جميع الأعمال قد تمت قبل الكشف، مما لا يجوز معه تقرير وقف الأعمال. 4 – إن الكفالة بقيمة 500 ليرة غير كافية لوقف الأعمال. 5 – إن الطاعن خالد لم يقبض أي مبلغ من الثمن وإن الاتفاق تم على دفع 5 آلاف ليرة فور توقيع العقد وهي لم تدفع وإنما تذرع المشتري بدفعها في اليوم التالي. وإن الطاعن كان بحاجة ماسة إلى المال فاضطر إلى بيع حصته من العقار إلى قاسم. وقد أبرز المدعي بطاقة بريدية تحمل تاريخ 16/8/1975 ليثبت من خلالها أنه دفع للطاعن مبلغ خمسة آلاف ليرة سورية والطاعن أنكر هذه البطاقة وهي غير موقعة من أحد والطاعن لم يرسلها. 6 – واستطراداً، لا يجوز الحكم بتسجيل العقار على اسم المشتري قبل قيامه بدفع رصيد الثمن نقداً. 7 – إن الطاعن باع حصته إلى قاسم. بيعاً صحيحاً لا أثر فيه للغش أو التواطؤ، وإنكار القرابة لا يؤلف دليلاً على الغش والتواطؤ. كما أن ثبوت القرابة بين قاسم وخالد لا تكفي وحدها لإثبات وقوع الغش والتواطؤ. وأن الفقرة الحكيمة الثالثة من القرار البدائي المصدق استئنافاً أعطت الحق للمدخل قاسم. بمقاضاة الطاعن خالد. بدعوى مستقلة حول ما يترتب له من حقوق تجاه العقار المذكور. وهذه الفقرة ألحقت ضرراً بالطاعن خالد لأنها تخول قاسم ملاحقته بسعر العقار في الوقت الحالي. 8 – إن العقار محجوز لصالح البلدية ولا يجوز الحكم بتسجيله إلا بعد دعوة الحاجز وبيان موافقتها على نقل ملكيته للغير. 9 – لا يجوز تكليف مدير السجل العقاري بالتنفيذ ما دام ليس طرفاً في النزاع. 10 – لا يجوز الحكم بالتضامن بالرسوم والمصاريف وأتعاب المحاماة على المدعى عليهما خالد وقاسم لأن التضامن لا يفترض وإنما يكون بناء على اتفاق أو نص في القانون عملاً بالمادة 279 مدني. 11 – كان يتعين ترقين إشارة الدعوى بالنسبة لحصة عثمان بفقرة مستقلة دونما حاجة لتعليق هذا الترقين على إنفاذ الحكم. والصحيح هو أنه يكفي الحكم بترقين إشارة الدعوى عن صحيفة العقار دونما حاجة لتعليق هذا الترقين على إنفاذ الحكم. 12 – إن القرار لم يحكم للطاعن عثمان بالتعويض من جراء احتباس حصته من العقار بدون حق ويسبب تكبيده نفقات توكيل محام عنه. فعن هذه الأسباب: حيث أن الدعوى تقوم على طلب عقد بيع. وحيث أن الحكم المطعون فيه استخلص من عبارات العقد أن مبلغ الخمسة آلاف ليرة قد دفعت وأن هناك خطأ مادياً وقع في رقم العقار فكتب رقمه بالعقد خطأ 2322/2 عوضاً عن 1322/2. وأن البيان العقاري يؤكد هذا الخطأ الذي يشير إلى أن المالكين خالد وعثمان لا يملكان العقار 2322/2 بينما هما مالكان للعقار 1322/2 وهذا يؤكد أن البيع ينصرف إليه. وحيث أن ما انتهى إليه الحكم ليس مشوباً بفساد الاستدلال ما دام الاستخلاص محتملاً. وحيث أن المشتري الآخر قاسم لم يطعن بالحكم الذي اعتبر شراء خليل أولى بالرعاية والتسجيل. وكانت محكمة الموضوع اقتنعت بالتواطؤ لأسباب سائغة ويمكن أن تكون القرابة من عوامل القناعة. فما يثار بهذا الصدد حري بالرفض بعد زوال المانع من تثبيت عقد شراء خليل. وحيث أن إعطاء الحق لقاسم بمقاضاة الطاعن لا يعني إلزام الطاعن بشيء تجاه قاسم. وأن حقوق قاسم تعالج عند إقامته الدعوى. الأمر الذي يوجب رفض الأسباب 1 و 5 و 7. وحيث أن للمحكمة تثبيت البيع رغم وجود الحجز، كما هو عليه اجتهاد الهيئة العامة لمحكمة النقض، ولا ضرورة لدعوة الحاجز الذي لم تمس حقوقه. وحيث أن ما تضمنه الحكم البدائي، من اعتبار مدير السجل العقاري مكلفاً بتنفيذ الحكم، هو أمر مترتب على مدير السجل، سواء نص الحكم على هذه الناحية أو لم ينص عليها. الأمر الذي يوجب رفض السببيين 8 و9. وحيث أن ثبوت التواطؤ يعني ثبوت الخطأ والعمل غير المشروع الذي يسوغ إلزام الطاعن وقاسم بالرسوم بالمصاريف متضامنين، عملاً بالمادة 170 من القانون المدني فيتعين رفض السبب 10. حيث أن الأعمال الجارية في العقار تعتبر من التغييرات الأساسية وتستهدف التعديل في الغرض الذي أعد له وتخرج عن أعمال الإدارة وتحتاج مبدئياً لموافقة مالكي ثلاثة أرباع المال الشائع عملاً بالمادة 784 مدني. مما يسوغ لمحكمة الموضوع أن تقرر وقف الأعمال ما دامت وجدت المدعي محقاً في دعواه بالنسبة لنصف العقار. وحيث أن وقف الأعمال لا يشمل إلا الأعمال التي لم تتم حتى لا تتمادى. الأمر الذي يوجب رفض السببين 2و3. وحيث أنه بمقتضى المادة 213 أصول فالمحكمة تحكم بالتضمينات في مقابل النفقات الناشئة عن دعوى أو دفاع قصد بها الكيد. وحيث أنه لم يثبت أن المدعي أساء استعمال حقه في المداعاة فيتعين رفض السبب 12. وحيث أن القضاء بتثبيت عقد البيع بالنسبة لحصة خالد يوجب تكليف المدعي إيداع رصيد الثمن قبل الحكم بالتسجيل. وحيث أنه ما دامت الدعوى قد ردت عن عثمان فيتعين ترقين إشارتها بفقرة مستقلة دون ربط هذا الترقين بأي التزام آخر. الأمر الذي يوجب نقض الحكم للسببين 6و11. لذلك. تقرر بالإتفاق الحكم بنقض الحكم للسببين 6و11 ورفض الطعن من النواحي الأخرى.