الأصل أن عقد البيع يترتب عليه انتقال الملكية للمشتري مع ثمار المبيع، غير أن هذا الأثر ليس من النظام العام فيجوز الاتفاق على خلافه

الأصل أن عقد البيع يترتب عليه انتقال الملكية للمشتري مع ثمار المبيع، غير أن هذا الأثر ليس من النظام العام فيجوز الاتفاق على خلافه، كما يجوز أن يُشترط للبائع الانتفاع بثمار المبيع مدة معينة أو إلى حين التسليم.

نص الاجتهاد

إذا كان عقد البيع ينقل الملكية للمشتري فوراً مع عدم الاخلال بقواعد التسجيل وان تكون ثمار البيع للمشتري. إلا أن هذا الحكم ليس من النظام العام ويجوز الاتفاق على ما يخالفه كأن يشترط البائع أن تكون له ثمرات البيع مدة معينة أو إلى وقت التسليم المناقشة: تقوم دعوى المدعي (المطعون ضده) على طلب الحكم بتثبيت عقد بيع الصالة المشادة في الطابق الأرضي على المحاضر ذوات الأرقام 4188 و 4189 و 4190 المنطقة العقارية التاسعة بحلب الجاري بينه وبين المدعى عليه الطاعن التي كان المدعي يشغله عن طريق الإيجار.ومن حيث ان محكمة الاستئناف حكمت بتصديق الحكم البدائي القاضي تثبيت شراء المدعي للصالة التي تشكل الطابق الأرضي من العقارات 4188 – 4189 – 4190 وتسجيل ملكية الصالة باسم المدعي في السجل العقاري تأسيساً على ما استبانته من تقرير الخبرة المؤرخة 22/12/1982 من أن الطابق الأرضي الذي يشمل الصالة مع السقيفة وملحقاتها من الغرف تشمل كامل مساحة العقارات 4188 – 4189 – 4190 وتحمل المقسم رقم 4176/30 بعد الدمج وتبلغ مساحته 120م2 وهي مطابقة للعقد المبرم بين الطرفين ومخططات البناء من حيث الشكل العام والمساحة وتختلف عن هذه المخططات بالتقسيمات الداخلية وعدم وجود الدرج التي تمت من فعل المالك الأصلي قبل إبرام عقد البيع كما أنها مطابقة لمخطط الافراز المساحي ومحضر التخوم للمقاسم التي يتشكل منها العقار الأصلي مع مقاسمه الجديدة.ومن حيث ان ظاهر عقد البيع ورخصة البناء رقم 436/538 تاريخ 27/3/1963 ومخططات البناء للعقارات 4188 – 4189 – 4190 المصدقة من نقابة المهندسين برقم 14932 تاريخ 4/3/1963 ومخطط الافراز الطابقي رقم 1406 تاريخ 21/11/1966 ومحضر التخوم للمقاسم التي يتشكل منها العقار مع مقاسمه الجديدة المؤرخ 21/11/1966، يفيد أن الطابق الأرضي الذي يشمل الصالة مع السقيفة وملحقاتها من الغرف تشمل كامل مساحة العقارات 4188 – 4189 – 4190 وتحمل المقسم رقم 4176/3 بعد الدمج وتبلغ مساحتها 120م2 مطابق لعقد البيع المبرم بين الطرفين.ومن حيث انه مادام أن صالة المبيع كانت باستئجار المدعي ومسجلة بقيود المالية باسمي المدعي وزوجته قبل تاريخ عقد البيع، فيكون ما استبانته المحكمة مصدرة الحكم المطعون فيه من أن البيع مطابق لما هو باستئجار المدعي مقاماً على أسباب سائغة لها أصلها في أوراق الدعوى، لا تراقبه محكمة النقض لدخوله في تكوين عقيدة المحكمة واقتناعها. فيتعين رفض أسباب الطعن 1 و2 و3 و4 و5 من أسباب الطعن.ومن حيث ان تكوين قاضي الموضوع قناعته من أوراق رسمية مبرزة في الدعوى يجعل للقاضي المذكور الالتفات عن طلب سماع الشهود لاثبات ما يخالف تلك الأوراق بحسبان أن المحكمة تملك سلطة مطلقة في رفض سماع البينة لعدم توفر أحد الشروط القانونية اللازمة لقبولها أو لعدم استساغتها الاثبات بالبينة مع ظروف الدعوى المنظورة وأما لقناعتها بعدم الحاجة إلى ذلك اكتفاء بالظاهر في الدعوى (نقض رقم 695 لعام 1976). فيتعين رفض السبب السادس من أسباب الطعن.ومن حيث أن طرفي الدعوى تركا أمر انتخاب الخبراء للمحكمة ولم يطعن أي منهما في خبرتهم قبل ابداء رأيهم، أو يطلب ردهم في الميعاد القانوني فلا يسمع الاعتراض عليهم فيما بعد (نقض رقم 705 لعام 1976) فيتعين رفض السبب السابع من أسباب الطعن.ومن حيث أن عقد البيع تضمن التزام المشتري دفع بدل إيجار المبيع حتى آخر الشهر السادس من عام 1973 وبعد ذلك التاريخ يعود نفع العقار المبيع للمشتري.ولما كان ذلك، وكان البيع عقداً ينقل الملكية إلى المشتري مع عدم الاخلال بقواعد التسجيل، وكان انتقال الملكية إلى المشتري وتسلمه المبيع يجعل الشرط الوارد في العقد لجهة الأجرة فائدة مستترة على رصيد الثمن لا يجوز أن تزيد عن المعدل القانوني.ومن حيث أنه إذا كان من المقرر أن عقد البيع ينقل الملكية للمشتري فوراً مع عدم الاخلال بقواعد التسجيل وان تكون ثمار المبيع للمشتري، إلا أن هذا الحكم ليس من النظام العام ويجوز الاتفاق على ما يخالفه كأن يشترط البائع أن تكون له ثمرات المبيع مدة معينة أو إلى وقت التسليم. نقض رقم 179 ونقض رقم 840 لعام 1975). ولما كان ذلك فيكون تضمن عقد البيع بأن يعود نفع العقار المبيع للمشتري بعد انتهاء الستة أشهر الأولى من عام 1973 يجعل ألا وجه لمطالبة البائع للمشتري بأجور العقار المذكور فيتعين رفض السبب السابع من أسباب الطعن(1).