عقد البيع العادي ينشئ التزامات متقابلة على البائع تشمل نقل الملكية والتسليم وضمان العيوب الخفية وفوات الوصف، ويظل ضمان العيوب قائماً قبل التسليم وقبل انتقال الملكية في السجل العقاري. وإذا خلا العقد من تحديد وقت التسليم، اعتبر التسليم مستحقاً عند اكتمال بناء المبيع على الهيكل، ويقع عبء إثبات التسليم...
إن عقد البيع العادي ينشىء الزاماً في جانب البائع بنقل ملكية المبيع إلى المشتري وتسليمه اياه وبضمان العيوب الخفية وفوات الوصف ويضمن البائع للمشتري العيوب الخفية في المبيع حتى قبل أن يتسلم المبيع وحتى قبل نقل ملكيته في السجل العقاري إن تسليم المبيع التزام في ذمة البائع. وان عبء اثبات تسليم المبيع وتسليمه طبقاً لمواصفات وشروط الترخيص يقع على عاتق البائع إن تحديد العقد وقت دفع رصيد الثمن عند الفراغ في السجل العقاري دون أن يحدد وقتاً لتسليم المبيع. يجعل تسليم المبيع واجباً بمجرد تمام اشادة المبيع على الهيكل ويكون دفع رصيد الثمن واجباً عند الفراغ في حالة جسامة العيب يجوز أن يكون التعويض في جعل البائع يصلح العيب إذا كان قابلاً للاصلاح أو أن يصلحه المشتري على نفقة البائعإن الاصل في الاعذار ان يتم عن طريق الكاتب بالعدل مادام لا يوجد اتفاق على أن يكفي للاعذار أن يتم عن طريق البريد. المناقشة: أسباب طعن ديب:1 – المحكمة لم تجب على طلب الطاعن بالاضرار التي تكبدها بسبب الامتناع عن التسليم.2 – لم تناقش المحكمة ماجاء في دفاع الطاعن المؤرخ من أن تقرير الخبرة جاء غير شامل لكل الاعطال والنواقص.3 – كان على المحكمة أن تدعو الخبراء للاستيضاح منهم عن تبديل جميع القواطع من أسفل إلى أعلى إذ لا يمكن بناء قاطع حمال حجري فوق قواطع البلوك. أسباب طعن أحمد ويحيى:1 – سقوط المطالبة بتقادم ضمان العيوب الخفية، لاستلام الشاري الدار وسكوته عن المطالبة بالتعويض عن العيوب الخفية. هذه العيوب التي لا وجود لها.2 – خطأ الحكم المطعون فيه إذ لم يعتبر ان التسليم الفعلي قائم منذ تاريخ العقد رغم ثبوت ذلك.3 – الثابت أن المدعي لم يشتر على المخطط.4 – المدعي قبل بالعيوب الخفية المزعومة لأنه تفحص المبيع واستعان بمهندس وليس هناك عيب خفي.5 – عدم إخطار المدعي الطاعنين يفقده حقه في العودة بالضمان.6 – عدم لحوق الضرر بالمدعي وعدم مراعاة الحكم الأصول القانونية في تحديد التعويض الذي يكون الفرق بين قيمة المبيع سليماً وبين قيمته معيباً.7 – خطأ الحكم إذ ألزم الطاعنين بالتعويض عن التأخير في الفراغ فالمطعون ضده كان السبب في تأخير عملية الفراغ والطاعنان أنذرا المطعون ضده عن طريق البريد من أجل القيام بالفراغ.8 – خلط الحكم بين ضمان العيب والعجز الظاهر في المبيع.9 – الثابت هو وقوع الصلح وبراءة الذمة حول اصلاح تشقق الشرفة.10 – عدم الرد على طلب إبطال عقد البيع لان التزامات طرفيه لم تعد متناسبة البتة. 11 – غموض تقرير الخبرة وعدم اطلاع الخبراء على عقد البيع. 12 – عدم جواز تثبيت عقد البيع قبل دفع رصيد الثمن.13 – خطأ الحكم برصيد الثمن أقل مما هو ثابت في عقد البيع.فعن اسباب الطعنين: تقوم دعوى المدعي – الطاعن والمطعون ضده على طلب الحكم بالزام المدعى عليهم – الطاعنين والمطعون ضدهم بتثبيت عقد البيع وبنقل ملكية العقار المبيع في السجل العقاري إلى اسم المدعي وبالتعويض عن النقص الحاصل في المبيع والعيوب التي ظهرت فيه والتأخير في تسلم المبيع. فقضت محكمة البداية بتثبيت شراء المدعي العقار المبيع وبالزامه بدفع رصيد الثمن البالغ/950/ليرة سورية في صندوق المحكمة عند التسجيل لصالح المدعى عليهما أحمد ويحيى وتسليم المبيع والزام الأخيرين القيام باتمام النواقص والاصلاحات المذكورة في تقرير الخبير اسعد في حدود مبلغ/1200/ليرة سورية وفي حال عدم قيامهما بذلك الزامهما بدفع مبلغ/12000/ليرة سورية إلى المدعي و/3000/ليرة سورية تعويضاً عن عدم التنفيذ وباستئناف المحكوم عليهما احمد ويحيى الحكم المذكور قضت محكمة الاستئناف بتعديل التعويض عن الاصلاحات والنقص في المبيع من/12000/ليرة سورية إلى/10500/ليرة سورية. وتصديق الحكم المستأنف فيما وراء ذلك. ومن حيث أن عقد البيع العادي ينشىء الزاماً في جانب البائع بنقل ملكية المبيع إلى المشتري وبتسليمه إياه وبضمان العيوب الخفية وفوات الوصف. ويضمن البائع للمشتري العيوب الخفية في المبيع، حتى قبل أن تسلم المبيع وحتى قبل نقل ملكيته في السجل العقاري. ومن حيث أن ظاهر أوراق الدعوى يفيد أن شراء المدعي العقار كان قبل بدء البائعين باشادته ووفق مواصفات وشروط الترخيص وان البائعين لم يلتزموا بمواصفات وشروط الترخيص. ومن حيث أنه لا يوجد في ظاهر اوراق الدعوى ما يقطع بأن البائعين وضعوا العقار المبيع بعد اشادته تحت تصرف المدعي بحيث تمكن من حيازته حيازة يستطيع معها أن ينتفع به الانتفاع المقصود من غير ان يحول حائل دون ذلك ولا ما يقطع بأن المشتري أبرأ ذمة البائعين من العيوب في المبيع. ومن حيث أن تسليم المبيع التزام في ذمة البائعين وان عبء اثبات تسليم المبيع وتسليمه طبقاً لمواصفات وشروط الترخيص يقع على عاتق هؤلاء البائعين. ومن حيث أن من حق محكمة الموضوع أن تستخلص من أقوال الشهود وسائر العناصر المطروحة أمامها على بساط البحث الصورة الصحيحة لواقعة الدعوى حسبما يؤدي إليه اقتناعها وأن تطرح ما يخالفها من صور أخرى مادام استخلاصها سائغاً ومستنداً إلى أدلة مقبولة ولها أصلها في الدعوى. ولما كان ذلك. فإن ما استبانته محكمة الموضوع بما مؤداه ثبوت شراء المدعي العقار قبل اشادته وفق مواصفات وشروط الترخيص واخلال المدعى عليهم بمواصفات وشروط الترخيص ونفي كون العقار المبيع مشاداً بتاريخ عقد البيع ونفي وضع البائعين العقار تحت تصرف المدعي بتاريخ رفعه الدعوى ونفي ابراء المدعي ذمة البائعين من اصلاح عيوب المبيع يجعل ما أثاره الطاعنان أحمد ويحيى في شأن تقدير الدليل لا يقبل أمام محكمة النقض. فيتعين رفض أسباب طعن احمد ويحيى 1 و2 و3 و4 و5 و8 و9 و10 والشق الأخير من السبب 11. ومن حيث أن تحديد العقد وقت دفع رصيد الثمن عند فراغ العقار في السجل العقاري دون أن يحدد وقتاً ما لتسليم المبيع. يجعل تسليم المبيع واجباً بمجرد تمام اشادة المبيع على الهيكل ويكون دفع رصيد الثمن واجباً عند الفراغ. ومن حيث ان الثابت من مشاهدة قاضي الموضوع بتاريخ اجرائه الكشف على عين العقار تشقق أرض الشرفة وأرض بعض الغرف، وان كلاً من تقريري الخبرة قد أرجع سبب التشقق المذكور إلى تنفيذ البناء بشكل مخالف لمخطط البناء حيث استبدلت الجدران الحمالة الداخلية بقواطع من البلوك سماكة/10/سم وهي غير حمالة والغيت الجسور الواردة على المخطط وانقص من مادتي الاسمنت والحديد. ومن حيث أن تقريري الخبرة أثبتا امكان اصلاح العقار المبيع. ومن حيث أن ظاهر تقريري الخبرة إذ يفيد جسامة العيوب. فيجوز أن يكون التعويض في جعل البائع يصلح العيب إذا كان قابلاً للاصلاح، أو أن يصلحه المشتري على نفقة البائع (وسيط السنهوري واوبري ورو فقرة 355 مكررة هامش رقم 14 وجيوا را فقرة 457 وبودري وسينيا 434) فيتعين رفض السبب السادس من أسباب طعن أحمد ويحيى.ومن حيث أن تأخر البائع رغم الاعذار بتسليم العقار المبيع وبنقل ملكيته إلى اسم المشتري يجعل لهذا الأخير الحق بطلب التعويض فيتعين رفض السبب السابع من اسباب طعن احمد ويحيى. اما تذرع الطاعنين بانذارهما المدعي عن طريق البريد فإن الأصل في الاعذار أن يتم عن طريق الكاتب بالعدل مادام لا يوجد اتفاق على أن يكفي للاعذار أن يتم عن طريق البريد. ومن حيث أن الثابت من عقد البيع انشغال ذمة المدعي بـ/1700/ليرة سورية من رصيد الثمن. ومن حيث ان الطاعنين أقرا بأن المدعي دفع لشريكهما فرهود/600/ليرة سورية من رصيد الثمن، كما لم ينكرا استيفاء/150/ليرة سورية من المدعي دون وجه حق. ولما كان ذلك، فتكون ذمة المدعي مشغولة قبل الطاعنين أحمد ويحيى بمبلغ/950/ليرة سورية وهو رصيد الثمن. يغدو الزام الحكم المطعون فيه المدعي بدفع/950/ليرة سورية عند نقل الطاعنين ملكية العقار إلى اسم المدعي في السجل العقاري في محله القانوني. مما يتعين رفض ما أثاره الطاعنان أحمد ويحيى في السببين 12 و 13 من أسباب الطعن.ومن حيث ان دعوة المحكمة الخبير إذا رأت في تقريره نقصاً أو إذا رأت أن تستوضحه في مسائل معينة ولازمة للفصل في الدعوى متروك لتقدير المحكمة فيتعين رفض الشق الأول من السبب 11 من أسباب طعن أحمد ويحيى والسبب الثالث من اسباب طعن ديب. ومن حيث أن السبب الأول من أسباب طعن ديب يتسم بالتعميم الذي يشوبه بالغموض فيتعين الالتفات عنه. ومن حيث أنه خلافاً لما أثاره الطاعن ديب في السبب الثاني من أسباب طعنه، فإن تقرير الخبرة أوضح النقص وفوات الوصف في المبيع وامكانية اصلاحه والمبلغ اللازم لذلك، فيتعين رفض السبب المذكور. ومن حيث أنه بحسب قاضي الموضوع أن يبين الحقيقة التي اقتنع بها وأن يذكر دليلها وما عليه أن يتتبع الخصوم في مناحي أقوالهم ومختلف حججهم وطلباتهم ويرد عليها استقلالاً على كل قول أو حجة أو طلب اثاروه في مرافعاتهم. مادام قيام الحقيقة التي اقتنع بها وأورد دليلها فيه التعليل الضمني المسقط لتلك الأقوال والحجج والطلبات (محكمة النقض في حكمها رقم 1038 لعام 1975 ونقض مصري في 31 مايو سنة 1934 مجموعة عمر 1 رقم 189 ). ومن حيث أنه بمقتضى ما سلف تغدو أسباب الطعنين مستلزمة الرفض لخلوها من عوامل النقض. لذلك حكمت المحكمة بالاجماع رفض الطعنين.