يلتزم البائع بنقل ملكية العقار المبيع إلى اسم المشتري في السجل العقاري ورفع القيود عنه ما لم يقبل المشتري الشراء محملاً بها

التزام البائع بنقل ملكية العقار المبيع إلى اسم المشتري في السجل العقاري يظل قائماً ما لم يثبت أن المشتري قبل شراء العقار مثقلاً بالإشارات والقيود وعلى مسؤوليته، وعند الإخلال بذلك يحق للمشتري طلب الفسخ واسترداد ما دفعه مع التعويض إذا انتقصت القيود من الملكية الموعودة.

نص الاجتهاد

إن البائع يلتزم بأن يقوم بما هو ضروري لنقل الحق المبيع إلى المشتري كما يلتزم بنقل ملكية العقار المبيع إلى اسم المشتري في السجل العقاري إن علم المشتري بوضع المبيع والاشارات المدونة على صحيفة العقار لا تحل البائع من التزامه رفع الاشارات ونقل ملكية المبيع إلى المشتري إلا إذا كان المشتري قد قبل بما يثقل العقار من اشارات وقيود. أو أنه اشتراه في حالته الراهنة وعلى مسؤوليتهليس للبائع أن يلزم المشتري بالمبيع وفق ما هو مسجل في السجل العقاري خلافاً لعقد البيع يترتب على انتقال الملكية إلى المشتري أن يكون للمشتري حق التصرف في المبيع باعتباره مالكاً له وإن وجود اشارات قبل تاريخ البيع وعدم النص في عقد البيع على قبول المشتري بها وعلى مسؤوليته يحد من حريته بالتصرف ويحق للمشتري المطالبة بالفسخ واسترداد الثمن مع التعويض. المناقشة: أسباب الطعن:1 – اخلال المطعون ضده بالتزامه نقل ملكية المبيع باسم الطاعن في السجل العقاري رغم انذاره ومسؤولية المطعون ضده طمعاً بالربح الحرام بالرغم من قيام الطاعن بجميع التزاماته وملاحقة المطعون ضده ليباشر اجراءات نقل ملكية المبيع. 2 – المطعون ضده لم يقم بنقل ملكية المبيع باسم الطاعن فيكون هو الذي أوجد استحالة تنفيذ المبيع. 3 – النتيجة التي توصلت إليها المحكمة مصدرة الحكم المطعون فيه لا تتناسب مع الوقائع الثابتة في الدعوى إذ لو كان ذلك صحيحاً لكان بامكان المطعون ضده أن يجيب الطاعن على انذاره.فعن اسباب الطعن: تقوم دعوى المدعي الطاعن على طلب الحكم بفسخ البيع واعادة الحال إلى ما كان عليه وبالتعويض مع الفوائد لعلة أن تأخر المدعى عليه بتنفيذ التزامه بنقل ملكية العقارات موضوع الدعوى باسم المدعي في السجل العقاري رغم انذاره يجعله مسؤولاً عن استحالة تنفيذ البيع بسبب استملاك البلدية العقارات المذكورة. فاحدث المدعى عليه دعوى متقابلة بطلب الحكم بتثبيت البيع والزام المدعي – المدعى عليه بالتقابل – إلى فسخ البيع لعلة استحالة تنفيذه عيناً نظراً إلى امكانية التنفيذ البدلي فينتقل حق المشتري إلى بدل الاستملاك. فقضت محكمة البداية للمدعي بدعواه وفسخت البيع على مسؤولية المدعى عليه، بيد أن محكمة الاستئناف قضت بفسخ الحكم المستأنف ورد دعوى المدعي وقبول الدعوى المتقابلة والزام المدعي – المدعى عليه تقابلاً أن يدفع للمدعي مبلغ (244039) ليرة سورية رصيد ثمن العقارات وتسليط يد المدعي على بدل استملاك العقارات موضوع الدعوى. ومن حيث أنه من المقرر أن البائع يلتزم بأن يقوم بما هو ضروري لنقل الحق المبيع إلى المشتري كما يلتزم بنقل ملكية العقار المبيع إلى اسم المشتري في السجل العقاري. وان علم المشتري بوضع المبيع والاشارات المدونة على صحيفة العقار لا تحل البائع من التزامه برفع الاشارات ونقل ملكية المبيع إلى اسم المشتري في السجل العقاري، إلا إذا كان المشتري قد قبل بما يثقل العقار المبيع من اشارات وقيود أو أنه اشتراه بحالته الراهنة مع الاشارات والقيود المذكورة على مسؤوليته نقض مدني قرار 135 لعام 1984 ونقض مدني قرار 796 لعام 1985). هذا فضلاً من أنه ليس للبائع أن يلزم المشتري بالمبيع وفق ما هو مسجل في السجل العقاري خلافاً لعقد البيع، على ما هو عليه قضاء النقض في القرار 908 لعام 1975. كما أنه من المقرر أنه يترتب على انتقال الملكية إلى المشتري أن يكون للمشتري حق التصرف في المبيع باعتباره مالكاً وان وجود إشارة الاستملاك على صحيفة العقار قبل تاريخ البيع، وعدم النص في عقد البيع على قبول المشتري بها وعلى مسؤوليته يحد من حريته بالتصرف بالعقار المبيع، ويجيز للمشتري المطالبة بفسخ البيع واسترداد ما دفعه من الثمن مع التعويض تأسيساً على أن الملكية التي تعهد البائع بنقلها لم تخلص كاملة للمشتري نقض مدني قرار 1707 لعام 1980 ونقض مدني قرار 1381 لعام 1984 ونقض مدني قرار 796 لعام 1985). ومن حيث أنه بمقتضى القواعد القانونية السالفة، فقد كان على المحكمة مصدرة الحكم المطعون فيه أن تتحقق مما إذا كان الطاعن قد اشترى العقارات موضوع الدعوى بحالتها وهي مثقلة باشارات الاستملاك على مسؤوليته، ومن ثم تنزل على واقعة الدعوى حكم القانون. ولما لم تفعل فيكون حكمها قاصراً بالتسبب الذي يملي نقضه. لذلك حكمت المحكمة بالاجماع نقض الحكم المطعون فيه.