رجوع المدعي عن ادعائه المتقابل يسقط الاستناد إليه ولا ينهض أساساً لحق للمتدخل

الرجوع عن طلب تثبيت البيع يسقط الأساس القانوني لهذا الطلب، فلا يجوز إحياء الرابطة القانونية المرفوضة أو ترتيب آثار عليها لاحقاً؛ والحقوق العينية العقارية لا تنقل بطريق حوالة الحق بل بالتسجيل والشهر وفق الأصول.

نص الاجتهاد

ان الحكم يثبت البيع بعد ان قضى برفض هذا التثبيت لرجوع طالب التثبت عنه يعتبر خطأ مهنيا جسينا من الهيئة الاستئنافية الحاكمة او أي هيئة دونها باعتبار ان الرابطة القانونية بين الطرفين فلا يمكن بعد ذلك تقريرها واعادتها الى الوجود ان قرار المشتري بعدم امكان تنفيذ البيع لايجعل اي مبلغ يصلح للحوالة فعلا على ان الحقوق العينية لا تكون محلا لحوالة الحق لان التنازل عن الحقوق العينية يخضع لاجراءات الشهر والتسجيل مما يشكل خطأ مهنيا جسيما في الحكم المناقشة: الحكم موضوع المخاصمة:قرار محكمة النقض رقم 1097/3248 الصادر بتاريخ 13/6/1987 والمتضمنة:1 – رفض الطلبين المقدمين من الطاعنين أحمد صقر ومحمد عبد المنعم موضوعاً.2 – قبول طعن المتدخل محمود حسن موضوعاً والحكم بفسخ الفقرتين 4 و5 من القرار المطعون فيه جزئياً وبالنسبة للمتدخل محمود فقط.3 – قبول تدخل محمود شكلاً، وقبوله موضوعاً وتثبيت البيع الجاري فيما بين البائع أحمد صقر والشاري محمد عبد المنعم بموجب العقد المؤرخ 14/5/1975 الـ 1200 سهماً من 2400 سهماً من العقار الموصوف بالمحضر رقم 929 من المنطقة العقارية طريق جبلة.4 – تثبيت البيع الجاري يما بين المطعون ضده محمد عبد المنعم وبين المتدخل محمود حسن لذات السهام من العقار موضوع النزاع المشار إليها في الفقرة 3 من هذا القرار ونقل وتسجيل المبيع باسم المتدخل محمود في السجلات العقارية.5 – تعليق تنفيذ الفقرة 4 من هذا القرار على أداء المتدخل رصيد قيمة المبيع إلى البائع بعد احتساب مساحة المبيع الحقيقية البالغة 1200/2400 سهماً من العقار المسجلة باسم البائع أحمد صقر في السجلات العقارية بمعدل 1250 ل.س للدونم الواحد بالخبرة الفنية واقتراح مبلغ 44 ألف ليرة سورية المدفوع للبائع أحمد صقر من الشاري محمد عبد المنعم من أصل المبلغ.6 – تضمين المدعى عليهما المطعون ضدهما أحمد صقر ومحمد عبد المنعم بالرسوم والمصاريف.7 – عدم التعرض لما قضى به الحكم المذكور لجهة التدخل.8 – مصادرة تأمين الطعن من الطاعنين أحمد ومحمد وقيدهما إيراداً للضريبة.9 – إعادة التأمين للطاعن المتدخل محمود.10 – تضمين الطاعنين أحمد ومحمد رسم هذا القرار والنفقات والمجهود مناصفة.11 – إعادة الإضبارة لمرجعها المقتضى.الوقائع:بتاريخ 31/12/1975 ادعى المدعي طالب المخاصمة أحمد على المدعى عليه محمد أمام محكمة البداية المدنية في اللاذقية أنه في 14/5/1974 باع المدعي المدعى عليه 93.50 دونماً حصته من العقار 929 جبلة بسعر الدونم 1250 ل.س وذلك وفق الشروط المذكورة بالعقد وقد أخل المدعى عليه بالتزاماته العقدية بدفع الثمن المدون بالعقد رغم إنذاره بواسطة الكاتب بالعدل.لذا يطلب المدعي الحكم بفسخ مسؤولية المدعى عليه وإلزامه بقيمة البند الجزائي 25000 ل.س مع الفائدة والرسوم والمصاريف.وفي المحاكمة تقدم المدعى عليه محمد بدعوى متقابلة طلب فيها تثبيت البيع فكلفته المحكمة بدفع الرسم عن دعواه المتبلة ذلك.فتراجع المدعى عليه من دعواه المتقابلة مؤقتاً بداعي عدم إمكان تنفيذ العقد قبل تثبيت المقاسمة بين المدعي وشركائه، وتمسك بدفوعه طالباً رد دعوى طلب الفسخ.وقد حكمت محكمة البداية بفسخ البيع وإلزام المشتري بدفع بدل الشرط الجزائي المسمى في العقد.فاستأنف المشتري محمد هذا الحكم.وتدخل في الاستئناف محمود مدعياً أنه اشترى من محمد العقار موضوع الدعوى، وأنه باع جزءاً منه إلى المدعو يوسف سليمان الذي تدخل بدوره طالباً تثبيت شراءه لذلك الجزء الذي آل إليه شراء من محمد.فقررت محكمة الاستئناف رد طلب التدخل شكلاً وأيدت قرار محكمة البداية باستثناء الفقرة المتعلقة بمقدار التعويض المحكوم به (الشرط الجزائي).ولدى الطعن بهذا القرار أمام محكمة النقض قررت هذه الأخيرة نقض الحكم بتعليل مفاده أنه كان على محكمة الاستئناف قبول طلب التدخل المقدم من محمود.وبعودة الدعوى إلى محكمة الاستئناف قضت هذه الأخيرة وبالأكثرية الفسخ المعنية من المدعي البائع أحمد ورد طلب تدخل محمود ويوسف سليمان لعد صحة الخصومة.ونتيجة للطعن بهذا الحكم من قبل المدعي أحمد وطالب التدخل محمود والمدعي عليه محمد أصدرت محكمة النقض الحكم موضوع دعوى المخاصمة هذه.أسباب المخاصمة:1 – الحكم موضوع المخاصمة مخالف للأصول والقانون وينطوي على خطأ مهني جسيم. وقد أضر بالجهة طالبة المخاصمة ضرراً بليغاً.2 – الفقه والاجتهاد مجتمعان على أن دفع الثمن إلزام أساسي من التزامات المشتري وركن جوهري من أركان العقد، وأنه متى انهار هذا التزام ينهار معه تلقائياً عقد البيع ولا يبقى له أثر.وإن تجاهل الهيئة المخاصمة لهذا المبدأ فيه خطأ مهني جسيم يعرضها للمسائلة كما يعرض حكمها للإبطال.وإن الشرط الوارد في عقد البيع المتضمن أن البيع بات لا رجوع فيه، يقتصر أثره على انعقاد إرادة الطرفين على إتمام البيع وعلى تنفيذ التزاماتهما المتقابلة، ولا يمكن أن يكون الطرفان قد اتفقا على إتمام عقد البيع ولو لم يوف المشتري بالتزاماته المتوجهة عليه بأداء الثمن.3 – عدول المشتري محمد عن ادعائه المتقابل واعتباره من قبل محكمة البداية مستنكفاً عن الادعاء يعتبر دليلاً على عدم جديته بتثبيت البيع. وعلى هذا الأساس فإن محكمة الاستئناف لم تحكم له بشيء لا في حكمها قبل النقض المتضمن فسخ البيع، ولا في حكمها بعد النقض الذي تقدم فيه برد دعوى المدعي بطلب الفسخ، وهذا الحكم اكتسب الدرجة القطعية لأن محكمة النقض عندما ذكرت في الدعوى للمرة الثانية رفضت في الفقرة الأولى من منطوقه طعن محمد الذي كان قد طلب بمقتضاه قبول دعواه المتقابلة بطلب تثبيت. الأمر الذي أنشأ رابطة قانونية بين المال أحمد وبين المحكوم له محمود بمفرده ويغدو ما قررته الهيئة المخاصمة من إلزام طالب المخاصمة أحمد بتسجيل عقاره على اسم المتدخل محمود مبنياً خطأ مهني جسيم.4 – ما قرره القضاة المخاصمون في البند الثالث من حكمهم محل المخاصمة بشأن تثبيت البيع الجاري بين البائع أحمد والشاري محمد لا يقوم على أساس قانوني لأن هذا التثبيت لم يكن موضوع أية دعوى معروضة على محكمة النقض، والمحكمة المذكورة رفضت طعن محمد في البند الأول من منطوق حكمها، وإن عودتها للحكم في البند الثالث بما سبق لها أن رفضته في البند الأول يشكل خطأ مهنياً جسيماً.5 – وصفت الهيئة المخاصمة العلاقة الحقوقية المدعى أنها مكونة بين محمد وبين محمود بأنها علاقة حوالة حق تكونت نتيجة إبرام عقد البيع من قبل محمد لمحمود بالعقار المدعي شراؤه أصلاً من أحمد بينما حوالة الحق لا تقع إلا على الحق الشخصي وهو وحده القابل للحوالة أما الحقوق العينية فإن التنازل عنها يكون عن طريق نقل الملكية مع مراعاة إجراءات التسجيل في السجل العقاري ولا يمكن بأية حال أن يكون نقل الملكية أو التنازل عن الحقوق العينية عن طريق إجراءات حوالة الحق.وإن عدم تفريق القضاة المخاصمين بين الحقوق الشخصية التي يمكن لوحدها أن تكون محلاً لحوالة الحق، وبين الحقوق العينية التي لا يمكن أن تكون محلاً لهذه الحوالة يشكل خطأ مهنياً جسيماً.هذا وبعد قبول الدعوى شكلاً أبرز الأستاذ فياض وكيل المدعي طالب المخاصمة مذكرة خطية تضمنت ما خلاصته:1 – بعد أن رجع محمد عن دعواه المتقابلة بطلب تثبيت البيع بداعي عدم إمكان تنفيذه قبل تثبيت المقاسمة بين المدعي وشركائه. وبعد أن قبلت المحكمة هذا الرجوع واعتبرت الادعاء المتقابل كأن لم يكن دون اعتراض من مقدمه.فقد بقيت أمام المحكمة دعوى واحدة هي دعوى المطالبة بفسخ عقد البيع مع طلب التعويض المقامة من البائع أحمد (طالب المخاصمة).2 – طالما أن المشتري لم ينفذ ما التزم به من دفع نفقة البيع رغم الإنذار فإن من حق البائع طلب الفسخ ولو كان العقد يتضمن أن البيع قطعياً وذلك عملاً بالمادة 158 من القانون المدني.3 – لا يوجد في هذه القضية حوالة حق، ولا يوجد حق قابل للحوالة، لأن المشتري محمد قال في معرض رجوعه عن ادعاءه المتقابل بأنه لا يمكن تسجيل المبيع على اسم المشتري لعدم تثبيت صك المقاسمة بين المدعي البائع وشركائه.بمعنى أن صاحب الحق يعترف بوجوده، فكيف يمكن لهذا المشتري أن يحيل حقه إلى من سمي تجاوزاً محالاً له وهو المتدخل محمود الذي قرر له الحكم موضوع المخاصمة حقاً لا وجود له ولا سند له في الواقع والقانون.4 – إذا كان العقد غير المسجل في السجل العقاري لا يعتبر نافذاً حتى بين المتعاقدين عملاً بالمادة 11 من القرار 188 لعام 1926، فكيف يمكن أن يكون نافذاً بين المتدخل الغريب عن ذلك العقد وهو من الذي لا تسري عليه آثار العقد المبرم بين أحمد ومحمد، وكيف يمكن أن يتلقى حقاً غير قائم وتنفي وجودخ نصوص قانونية صريحة وإرادة واضحة للمشتري محمد عبد المنعم تنفي هي أيضاً وجود في هذا الحق.5 – إن محمد اعترف قسراً بأنه يحيل لحق لم يتملكه، يعود بعد النقض ويطالب لنفسه بذلك الحق وأن محكمة النقض قررته للمتدخل محمود، الأمر الذي يدل على أن محمد لم يكن معترفاً بأنه أحال حقاً للمتدخل ما دام قد عاد للمطالبة به لنفسه.6 – الهيئة المخاصمة حكمت في أن المدعي طالب المخاصمة لمصلحة من استنكف من الادعاء وامتنع عن تنفيذ التزامه في عقد البيع، وللمتدخل الذي لم تقم بينه وبين المدعي أية رابطة قانونية تصلح مستنداً لأي ادعاء.دفوع المدعى عليه بالمخاصمة محمود:1 – المدعى عليه محمد لم يتراجع أمام البداية عن طلب تثبيت البيع إنما قال إن من حقه حبس الثمن ريثما ينفذ المدعي التزاماته.2 – قرار محكمة النقض رقم 2103 لعام 1981 لم يتضمن ما يفيد أن الفسخ أصبح مبرماً أو أن تثبيت البيع أصبح مرفوضاً، إنما قال على خلاف ذلك تماماً لجهة قبول تدخل محمود وحق محمد برد دعوى الفسخ وطلب تثبيت البيع.3 – الحكم موضوع المخاصمة لم يحرم المدعي طالب المخاصمة من رصيد الثمن وإنما بين أسس احتساب هذا الرصيد عند التنفيذ، ولم يأخذ بوجهة نظر المدعي لجهة الفسخ إنما صدق قرار محكمة النقض لجهة رد دعوى الفسخ بعد أن استبان لمحكمة الموضوع أن الفسخ غير وارد تنفيذاً لإرادة المتعاقدين.4 – الفسخ مستحيل لاستحالة إعادة الطرفين إلى الحالة التي كانا عليها قبل التعاقد، لأن المدعي قبض قسماً من الثمن نقداً وقسماً آخر عرصة في وسط مدينة جبلة استلمها وباعها للغير بثمن كبير.5 – المشتري محمد تمسك بتنفيذ العقد. ولم يتراجع عن طلب التنفيذ مطلقاً.6 – بعد أن قبلت محكمة النقض تدخل محمود أصبح حقه ثابتاً لجهة تثبيت البيع بعد أن حل محل المشتري الأول وإشارته التي وضعت على صحيفة العقار ضمنت حقه تجاه المدعي البائع والمشتري محمد.7 – حوالة الحق بين المشتري الأول محمد والمشتري الثاني محمود لها سند في القانون والاجتهاد ذلك أن البيع غير مسجل في السجل العقاري يؤخذ بحقه التزاماً بنقل الملكية وهذا الالتزام هو مال منقول تجوز حوالة الحق فيه.8 – عندما قبلت محكمة النقض بقرارها الأول طلب التدخل ثبتت حوالة الحق، ولما عادت القضية إلى محكمة النقض للمرة الثانية رأت أن حق طالب التدخل بتثبيت البيع هو حق ثابت لأن محكمة الاستئناف ردت دعوى المتدخل وقرار النقض رد طلب المدعي أحمد لهذه الجهة وبذلك أصبح الفسخ غير وارد، ولم يعد هناك مبرر لقبوله ضمن محمد لجهة تثبيت البيع بعد أن حل محله بطلب التثبيت المتدخل محمود الذي قبلت محكمة النقض تدخله.كما أبرز الأستاذ عبد الكريم بالوكالة عن محمود مذكرة دفاع بجلسة 21/4/1990 تضمن ما خلاصته:1 – المدعى عليه محمد لم يرجع عن مطالبته وتمسكه بتثبيت عقد البيع، غير أنه دفع متمسكاً بحقه بحبس جزء من ثمن المبيع بمواجهة البائع الممتنع عن تنفيذ كامل التزاماته.2 – قرار النقض رقم 2103 لعام 1989 قضى في فقرته الأولى نقض الحكم لما جاء في أسباب الطعن المقدم من محمد بالنسبة للسببين 1 و2 وقد أعطى القرار الحق بإثارة بقية الأسباب أثناء نظر الدعوى.3 – امتناع البائع أحمد عن القيام بالتزامه بدفع كامل الضرائب المتوجبة عليه والتنازل عن العقار ونقل ملكيته وتسجيلها يعطي أحمد الحق في حبس الثمن.إضافة إلى ما ورد في الفقرة الرابعة من عقد البيع.4 – هناك استحالة في إعادة المتعاقدين إلى الحالة التي كانا عليها قبل التعاقد.5 – الاجتهاد مستقر على جواز حوالة الحق بالنسبة للمشتري الذي لم يسجل عقد شرائه.6 – عريضة المخاصمة عبارة عن مناقشة لهيئة المخاصمة في تقدير الدليل واستخلاص النتائج القانونية.7 – القرار موضوع المخاصمة تبني القرار الناقض 2013 لعام 1989 والصادر عن الغرفة المدنية الأولى واتباع الهيئة المخاصمة الحكم الناقض ومراعاة حجية هذا الحكم أمر واجب عملاً باجتهاد الهيئة العامة لمحكمة النقض رقم 25 لعام 1987،ويغدو رمي القضاة المخاصمين بالخطأ المهني الجسيم غير مقبول.في القانون:من حيث أن دعوى المدعي أحمد صقر تقوم على طلب الحكم بفسخ العقد المؤرخ في 14/5/1974 المنعقد فيما بينه وبين المدعى عليه محمد عبد المنعم والمتضمن بيع الأول إلى الثاني قطعة أرض مساحتها 93.5 دونماً آلت إليه بالمقاسمة مع شركائه في المحضر رقم 929 من منطقة طوق جبلة العقارية لعلة أن المشتري محمد عبد المنعم لم يقم بتسديد الثمن رغم الإنذار.ومن حيث أن المدعى عليه محمد عبد المنعم قد تقدم باستدعاء متقابل طلب بموجبه تثبيت البيع وتسجيل المبيع باسمه مع استعداده لدفع رصيد الثمن،ثم وبمذكرته المؤرخة في 8/6/1976 أمام محكمة الدرجة الأولى (( رجع مؤقتاً عن الادعاء المتقابل)) بداعي أن التسجيل لا يمكن تنفيذه قبل تثبيت المقاسمة.ومن حيث أن المحاكم وبالتسلسل قد قضت برفض طلب التثبيت لرجوع المدعى عليه محمد عبد المنعم عنه. مما يجعل أمر البحث بطلب التثبيت غير وارد بصورة من الصور بعد أن اجتمعت المحاكم بدرجاتها على رفضه.ومن الرجوع إلى القرار المخاصم نجد أنه ورد في الصفحة 13 منه وبعد السطر الثالث البحث التالي:((ومن حيث أن الطاعن محمد عبد المنعم عدل عن ادعائه المتقابل بطلب تثبيت العقد أمام محكمة الدرجة الأولى فلا تثريب على محكمة الموضوع إن هي لم تستجب لطلبه هذا الذي جدده أمام محكمة ثاني درجة مادام الطاعن محمد عبد المنعم أحال حقه في هذه الدعوى إلى المتدخل محمود مما يجعل الحكم المطعون فيه فيما انتهى إليه حول هذه الناحية من حيث النتيجة لا من حيث التعليل في محله القانوني)). والذي يستخلص من هذا القول أن طلب تثبيت البيع أصبح مرفوضاً ويؤكد هذا الاستخلاص. الفقرة الحكمية الأولى من القرار المخاصم التي قضت برد دعوى محمد عبد المنعم فكيف يجوز بعد هذه الفقرة أن يعود القرار في الفقرة الثالثة منه ليقرر تثبيت البيع الجاري بين أحمد صقر ومحمد عبد المنعم، وقد قضى القرار نفسه برفض تثبيت البيع. وهذا هو الخطأ المهني الجسيم الذي لا يجوز أن يرتكب من الهيئة المخاصمة أو من هيئة دونها. ومن حيث أن الرابطة ال