العبرة في التفريق بين عقد الإيجار وعقد الاستثمار هي بطبيعة محل العقد: فإذا انصب على مالٍ معين أو حقٍّ كان إيجاراً، وإذا انصب على منشأةٍ صناعية أو تجارية بجميع مقوماتها المادية والمعنوية كان استثماراً.
استقر الاجتهاد على ان الفرق بين عقد الايجار وعقد الاستثمار يكون في محل العقد فبينما يكون محل القعد في الايجار على اطلاقه عقارا أو منقولا ماديا أو حقا ما يكون محل العقد في الاستثمار منشأة صناعية أو تجارية أو ما شابهها بجميع عناصرها المادية والمعنوية