في الدعاوى العقارية ذات الأثر على الاختصاص، يلتزم المدعي بتحديد قيمة العقار المتنازع عليه تحديداً صحيحاً وفق قيمته يوم الادعاء

في الدعاوى العقارية ذات الأثر على الاختصاص، يلتزم المدعي بتحديد قيمة العقار المتنازع عليه تحديداً صحيحاً وفق قيمته يوم الادعاء، لا وفق الثمن التعاقدي؛ وإذا كان العقار قد أصبح أرضاً وبناءً أو كان البناء قائماً على الأرض، وجب تقدير الدعوى بقيمة العناصر محل الطلب جميعها. ومخالفة المحكمة للقاعدة الخاصة...

نص الاجتهاد

استن المشرع في المادة 52 أصول قاعدة خاصة في العقارات ألزم المدعي بمقتضاها أن يبين قيمة العقار المعقود عليه لا قيمة العقد او الثمن المتفق عليه الاجتهاد القضائي مستقر على ان الاختصاص النوعي منوط بالقيمة التي يقدرها المدعي يوم رفع الدعوى مع ملاحظة أن المدعي الذي ترد دعواه لعلة عدم التحديد على هذا الوجه القانوني المذكور بقرار الهيئة العامة في امكانه أن يتقدم بدعوى جديدة يستدرك بها ما اوجبته المادة 52 اصول مخالفة المحكمة لنص المادة 52 ولاجتهاد الهيئة العامة يوقع المحكمة في الخطأ المهني الجسيم المناقشة: أسباب المخاصمة : 1 – اعتبار المدعى عليهم أن الدعوى التي صدر فيها الحكم المخاصم من اختصاص محكمة الصلح مخالف للمسلمات القانونية الناظمة لقواعد الاختصاص وينطوي على الخطأ المهني الجسيم 2 – العقار 1991 هو بناء وليس أرضا منذ عام 1979.3 – ملكية العقار ارضا وبناء المدعي المخاصمة حسب أحكام المادة 796 مدني.4 – قيمة العقار 1991 بتاريخ الادعاء في 20/3/1979 تتجاوز نصاب محكمة الصلح . 5 – لا يوجد بتاريخ الادعاء 20/3/1979 أي قيمة لأرض العقار 1991.6 – النظر في رؤية الدعوى موضوع حكم المخاصمة يخرج عن اختصاص محكمة الصلح .7 – عدم جواز اعتبار مبلغ 4368 ليرة سورية الذي أورده المدعي ۰۰ على أن قيمة ارض العقار 1991 كما هو وارد في عقد شرائه انه هو القيمة التي حددها المدعي ۰۰۰ لدعواه .8 – عدم جواز اعتبار قيمة الأرض العقدية التي حددها المدعي بمثابة قيمة الموضوع الدعوى الذي يتناول العقار بوضعه الراهن كبناء بتاريخ 20/3/1979.9 – عدم جواز اعتبار قيمة أرض العقار 1991 العقدية البالغة 4398 ليرة سورية قيمة لدعوى ۰۰۰ نظرا لان الارض بتاريخ الادعاء لم يعد لها وجود .10 – تطبيق أحكام المادة 52/2 أصول على الدعوى ينطوي على الخطأ المهني الجسيم . 11 – عدم تطبيق الجهة المدعى عليها أحكام المادة 146 أصول التي هي من النظام العام على الدعوى التي صدر فيها الحكم موضوع المخاصمة ينطوي على الخطأ المهني الجسيم 12 – عدم الأخذ بأقوال مدعي المخاصمة بأن المدعي. لم يحدد قيمة كامل دعواه بتاريخ الادعاء و بما اثبته مدعي المخاصمة من أن قيمة كامل الدعوى يتجاوز النصاب الصلحي ينطوي على الخطأ المهني الجسيم .13 – عدم رد الدعوى لعدم وجود سجل للعقار كأرض و بناء ، ينطوي على الخطأ المهني الجسيم .14 – سبق لهيئة المحكمة أن ردت دعويين مماثلتين للدعوى التي صدر فيها الحكم محل المخاصمة لعدم الاختصاص . وعدم تطبيق ذلك على موضوع الدعوى يشكل الخطأ المهني الجسيم. 15 – مخالفة الحكم لاجتهاد الهيئة العامة الذي تبنته وأقامت حكمها على أساسه 16 – الحكم المدعي المخاصمة بمبلغ 15250 ليرة سورية كتعويض بدون طلب و عدم الحكم له بفسخ الحكم الذي طلبه ينطوي على الخطأ المهني الجسيم . 17 – تنازل الجهة المدعى عليها للخبراء عن البت في الامور القانونية يجعل قرارها مشوبا بالخطأ المهني الجسيم .18 – اصدار الحكم المشكو منه استنادا الى اجتهاد صادر عن غرفة في محكمة النقض قد تم الغاؤه باجتهاد الهيئة العامة يجعل القرار مشوبا بالخطأ المهني الجسيم .19 – اصدار المحكمة المشكو منها قرارها اعتمادا على أمور زعمها المدعي ۰۰۰ ومنازعته فيها مدعي المخاصمة وعدم اثباتها يجعل القرار مشوبا بالخطأ الجسيم .فعن ذلك :من حيث أن دعوى المخاصمة تقوم على المطالبة بابطال الحكم الصادر عن محكمة الاستئناف المدنية بحلب رقم 2/14 تاريخ 12/2/1987 مع التعويض لوقوع الهيئة المخاصمة في الخطأ المهني الجسيم.ومن حيث أن دعوى المدعي احمد ۰۰۰ تهدف الى تثبيت شرائه من المدعى عليه جورج. للعقار رقم محضر 1991 من المنطقة العقارية الثانية بحلب بثمن مقداره 4368 ليرة سورية والذي هو عبارة عن أرض معدة للبناء وتسجيل العقار على اسمه في الدوائر العقارية .ومن حيث أن المشرع في المادة 52 اصول محاكمات مدنية قد استن قاعدة خاصة في العقارات ألزم المدعى بمقتضاها ان يبين قيمة العقار المعقود عليه لا قيمة العقد او الثمن المتفق عليه ، وفق ما جاء بيانه بقرار الهيئة العامة لمحكمة النقض رقم 1/355 تاريخ 28/2/1966 ( من القواعد العملية الجزء الاول ).ومن حيث ان الاجتهاد القضائي جاء مستقرا على أن الاختصاص النوعي منوط بالقيمة التي يقدرها المدعي يوم رفع الدعوى مع ملاحظة أن المدعي الذي ترد دعواه لعلة عدم التحديد على هذا الوجه القانوني المذكور بقرار الهيئة العامة في امكانه أن يتقدم بدعوى جديدة يستدرك بها ما أوجبته المادة 52 اصول مدنية ( القواعد 221 و 222 من المرجع نفسه )۰وحيث جاء واضحا من صحيفة الادعاء وجميع مجريات الدعوى ان المدعي لم يتبع القاعدة المنصوص عنها في المادة 52 اصول مدنية إذا لم يقدر قيمة العقار الذي يطالب به مع ملاحظة عدم جدوى تقدير الثمن او التطرق اليه ( من المرجع نفسه ) .ومن جهة اخرى فان المشتري يطالب بتثبيت ملكيته للارض مع انه اقام عليها بناء قبل اقامة الدعوى وفق ما جاء في العديد من دفوعه . مما يوجب عليه تقدير قيمة دعواه بقيمة الارض والبناء بحسبان أن الأصل هو أن مالك الارض هو مالك البناء ما لم يثبت خلافه ، ولا بد أن تكون الأرض والبناء محل الادعاء معا . ومما يؤيد هذا المنظور القانوني اجتهاد الهيئة العامة لمحكمة النقض رقم 11 تاريخ 3/4/1969 ومؤداه ان الدعوى بازالة التجاوز على عقار من الدعاوى القيمية العقارية التي تقدر قيمتها بقيمة الارض المتنازع عليها ، فاذا احدث المتجاوز بناء على الارض المتجاوز عليها قدرت قيمة الدعوى بقيمة الأرض والبناء التي احدث عليها ، فاذا كانت قيمة الأرض مضافا اليها قيمة البناء مما يدخل في شمول اختصاص محكمة الصلح اعتبرت الدعوى صلحية .ومن حيث ان الادعاء بالتجاوز تقدر قيمته بقيمة الأرض المتنازع عليها فاذا ما احدث المتجاوز بناء على الأرض وجب تقدير قيمة الدعوى بقيمة الأرض والبناء رغم أن مدعي التجاوز لا علاقة له بالبناء . وكذلك الامر فان مشتري الارض اذا ما احدث بناء عليها قبل تثبيت ملكيته لها فان عليه تقدير قيمة دعواه بالارض والبناء ولكي يستطيع المداعاة بالاثنين معا ويهدم القرينة القانونية المتضمنة بأن ملكية الأرض تشمل ما فوقها وما تحتها وفق أحكام المادة 769 مدني خاصة وانه في دعواه يرمي إلى تسجيل العقار باسمه في السجل العقاري والذي يحقق له ملكية الارض مع البناء .ولما كانت الهيئة المخاصمة قد خالفت نص المادة 52 أصول محاكمات مدنية واجتهادات الهيئة العامة لمحكمة النقض مما أوقعها في الخطأ المهني الجسيم .لذلك تقرر بالاتفاق خلافا لمطالبة النيابة العامة :ابطال الحكم الصادر عن محكمة الاستئناف المدنية بحلب رقم 2/14 تاريخ 12/2/1987 واعتبار هذا الابطال يقوم مقام التعويض. اعادة التأمين لمسلفه . – تضمين المدعى عليه أحمد ۰۰۰ الرسوم والمصاريف وحفظ الاضبارة وارسالها عند الطلب الى المحكمة المختصة .