الأصل أن التسجيل في السجل العقاري منشئ للحق العيني، غير أن المشرّع استثنى حالات محددة جعله فيها كاشفاً وذا أثر رجعي؛ فيثبت الأثر الرجعي من تاريخ الوفاة في الإرث، ومن تاريخ الإحالة القطعية أو تمام الاستملاك في نزع الملكية، ومن تاريخ وضع إشارة الدعوى في الدعاوى العينية العقارية، مع بقاء الفترة السابقة...
إن المفعول الرجعي للتسجيل في السجل العقاري ينسحب على الوجه التالي:في الإرث إلى تاريخ الوفاة في نزع الملكية إلى تاريخ الإحالة القطعية أو تمام إجراءات الاستملاك في حدود المحكمة إلى تاريخ وضع إشارة الدعوى في السجل العقاري وتراعى القواعد العامة بشأن تنفيذ العقود عن الفترة السابقة تعتبر الإحالة القطعية سنداً للملكية بمفعول رجعي من تاريخ الإحالة القطعية فيما إذا تم التسجيل المناقشة: النظر في طلب العدول : ان الهيئة العامة بعد اطلاعها على استدعاء الطعن المؤرخ في ١/٢٦/ ۱۹۷۰ وعلى القرار المطعون فيه وعلى القرارات المطلوب العدول عن الاجتهادات الواردة فيها وعلى قرار الغرفة المدنية الثالثة في محكمة النقض الصادر بتاريخ ١٩٧٢/٢/١٧ برقم ۱۷/۲۹ المتضمن رفع القضية الى الهيئة العامة للعدول عن الاجتهادات المبينة في تلك القرارات واقرار القواعد القانونية الملمع اليها في طلب العدول وعلى مطالبة النيابة العامة المؤرخة في ١٩٧٢/٦/١٥ وبعد المداولة اتخذت القرار الآتي : حيث أن طلب العدول يستهدى حسم الجدل الدائر حول مفعول العقود في اكتساب حق الملكية وما اذا كان الحكم القضائي قبل تسجيله يكفي للمداعاة بأجر المثل وما اذا كان للحكم أثر رجعي ينسحب الى وقت انفاذ العقد أم أن أثره لا يكون الا ابتداء من التسجيل وحيث أن اجتهاد هذه المحكمة قد استقر على أن أجر المثل تعويض لصاحب الحق العيني عن اشغال الغير للعقار بغير مسوغ قانوني ) قرار هيئة عامة رقم ٦ لعام ۱۹۷۳ ) ويترتب أيضا في الحالات التي بشير اليها القانون كما اذا لم يتفق على مقدار الاجرة أو على كيفية تقديرها أو اذا تعذر اثبات مقدار الاجرة عملا بالمادة ٥٣٠ من القانون المدني وحيث أن المادة ٨٢٥ من القانون المدني نصت على أن من عقارا بالارث أو بنزع الملكية أو بحكم قضائي يكون مالكا له قبل تسجيله على أن أثر هذا الاكتساب لا يبدأ الا اعتبارا من تاريخ تسجيله. وحيث أنه يقصد من هذا النص تحديد الحالات التي يكون فيها للتسجيل أثر رجعي خلافا لمبدأ المفعول الانشائي للتسجيل وهو الاصل. وحيث أنه اذا كان الاصل في الاحكام أن تكون كاشفة للحقوق لا منشئة لها الا أن ذلك لا يسري على عقود نقل الملكية العقارية لان هذه الملكية لا تنتقل الا بالتسجيل وفاقا لنص الفقرة الاولى من المادة القانون المدني فاذا لم يقم المدين بتسجيل ما التزم بتسجيله تبقى علاقة المتعاقدين خاضعة للقواعد العامة بشأن عدم تنفيذ الاتفاقات أي على أساس الحقوق الشخصية لا على أساس الحقوق العينية . وحيث أن المادة ۸۲٥ مدني نصت على أن من اكتسب عقارا بالارث أو بنزع الملكية أو بحكم قضائي يكون مالكا له قبل تسجيله على أن أثر هذا الاكتساب لا يبدأ الا اعتبارا من التسجيل أي أن هذه المادة اعتبرت للتسجيل مفعولا رجعيا بعد حصوله وحيث أنه إذا كان لا خلاف في أن المفعول الرجعي للتسجيل ينسحب في الارث الى تاريخ الوفاة وفي نزع الملكية الى تاريخ الاحالة القطعية أو اتمام اجراءات نزع الملكية فلا بد من تحديد التاريخ الذي ينسحب اليه الحكم مع ملاحظة الاشارات التي وضعت على صحيفة العقار وحيث أنه في القضايا العينية العقارية لا تسمع الدعوى قبل وضع اشارتها على صحيفة العقار وقد اعتبرت المادة ٨٥ من القانون المدني عقارا الدعوى المتعلقة بحق عيني على عقار كما أن أحكام السجل العقاري اعتبرت تدوين الاشارة على صحيفة العقار كافيا لمنع اكتساب أي حق يتعارض مع مضمون هذه الاشارة لذلك فان آثار هذه الاحكام الصادرة في القضايا العقارية ينسحب الى تاريخ وضع هذه الاشارة لانها بمثابة تسجيل للحق العيني المدعى به بذلك التاريخ ولان هذا التسجيل هو الذي يكسب المدعي الحق العيني المطالب به عندما يصدر الحكم به ولان الحكم جاء مثبتا لوضع قانوني تم بتسجيل الدعوى في الصحيفة العقارية ولم ينشىء مركزا قانونيا جديدا ولان المدعي المشتري مثلا – يعتبر صاحب حق شخصي لا عيني قبل وضع اشارة الدعوى فلا ينسحب أثر الحكم الى تاريخ العقد وهذا ما ينسجم مع آثار آثار القيد الموقت المنوه عنه في المادة ٢٥ من قانون السجل العقاري رقم ١٨٨ التي عينت الدرجة الترتيبية العائدة لتسجيل الحق فيما بعد اعتبارا من تاريخ القيد الموقت رغم أن هذا القيد يمكن أن يستند الى سند رسمي مذكرة من المحكمة لكل منهما تاريخ أسبق وحيث أن الهيئة العامة ترى الاخذ بهذه القواعد والعدول عن الاجتهادات المتعارضة معها لذلك حكمت الهيئة العامة بالاجماع بما يلي :- اعتبار المحكوم له مالكا وتتوقف ممارسة حقوقه في ملكية العقار على التسجيل في السجل العقاري . – ان المفعول الرجعي للتسجيل ينسحب على الوجه التالي آ – في الارث الى تاريخ الوفاة ب – في نزع الملكية الى تاريخ الاحالة القطعية أو اتمام اجزاءات الاستملاك ج – في صدور الحكم الى تاريخ وضع اشارة الدعوى في السجل العقاري وتراعي القواعد العامة بشأن تنفيذ العقود عن الفترة السابقة. – العدول عن الاجتهادات المتعارضة مع ما ذكر