في العقارات المسجّلة، لا يُقبل الادعاء بتثبيت حقٍ عيني أو شراءٍ إلا إذا كان الحق ذاته قد أُشّر عليه أو سُجّل في السجل العقاري وفق الأصول؛ وإلا كانت الدعوى غير مسموعة. كما أن أثر الإشارة العقارية يقتصر على الحق أو الجزء المبيّن فيها ولا ينسحب إلى أجزاءٍ أخرى غير مشمولة بها.
المادة 47 من القرار 188ل.ر لعام 1926 قالت بأنه إذا كان العقار مسجلاً فلا تستمع الدعوى ما لم تسجل في السجل العقاري أولاً ومحكمة النقض قالت بأنه في حال وضع إشارتي الدعوى من قبل شاريين متتاليين على صحيفة العقار قبل إفرازه تكون الأفضلية للشاري الأول الذي قام بوضع يده على العقار وقام بإكسائه العبرة بقيود السجل العقاري والأفضلية بين حقين متتاليين على عقار تبقى لمن سبق وسجل حقه في صحيفة العقار الحق موضوع الدعوى هو الذي يجب تسجيله فإذا لم يسجل هذا الحق لا تسمع الدعوى بحسبان أن وضع الإشارة شرط لسماع الدعوى والحق المدعى به وهذه مسألة تتعلق بالنظام العام وللمحكمة أن تثيرها في أي وقت تكون عليه الدعوى المناقشة: أسباب الطعن:1 – المدعي حصر طلبه في استدعاء الدعوى بشراء الطابق الثاني ولم يذكر السطح. وقد ثبت ذلك من استدعاء الدعوى الأساسية التي بلغت إلى مؤسسة الإسكان يوم وضع إشارة الدعوى على صحيفة العقار.2 – إن من أسباب نقض القرار عدم اطلاع المحكمة على عقد البيع المبرم بين عدنان الجاجة وعدنان حبي والعقد المشار له صريح في أن البيع اشتمل على الطابق الثاني فني فقط. والمحكمة لم تطلع على العقد ولم تناقش مضمونه.3 – إن قرار التخاصص المؤرخ 20/8/1975 أشار طرحه إلى اختصاص محمد فواز وأسامة بالطابق الثاني (الراجع) وقد باعا ما خصصا به إلى عدنان حبي والمحكمة لم تلحظ ذلك كما لم تلحظ أن كلمة (مع سطحه) أضيفت بعد صدور القرار على استدعاء الدعوى.4 – إن ما ذهبت له المحكمة من تملك عدنان حبي لكامل العقار غير صحيح لأنه بموجب قرار التخصص بقي السطح حتى هذه الساعة ملكاً مشتركاً للورثة.5 – ناقشت المحكمة في قرارها مسألة بيع السطح من عدمه وهو أمر غير مطروح بالدعوى، كما اعتمدت إقرار عدنان حبي فيها مع أن هذا الإقرار اقتصر على بيع الطابق الثاني فني فقط ولم يرد على لسانه ذكر السطح لأنه يملكه.قضاء النقض:بما أن الدعوى كما ورد باستدعائها أمام محكمة الدرجة الأولى وبالقرار الذي صدر عن تلك المحكمة تهدف لتثبيت شراء المدعي عدنان الجاجة للطابق الثاني فني مع السطح القائم على المقسم 73/آ من المنطقة العقارية المزة الجديدة والذي آل إليه من المدعى عليه عدنان حبي.وبما أنه لا جدال بين أطراف الدعوى حول ملكية الطابق الثاني من ذلك المقسم وإنما انصب الخلاف حول السطح.ومن حيث أنه بغض النظر عن موضوع إضافة كلمة (السطح) على استدعاء الدعوى وما يترتب على هذا القول من آثار ونتائج فإن أحداً من الطرفين لم يجادل في صحة النسخة الثانية عن ذلك الاستدعاء الذي جرى تبليغها إلى المؤسسة العامة للإسكان يوم رفع الدعوى من أجل وضع الإشارة على صحيفة القار، مما يعني إقراراً منهما على صحة ما ورد بذلك الاستدعاء.ومن حيث أنه بالاطلاع على الادعاء الذي أبلغ إلى مؤسسة الإسكان يتضح أنه اقتصر على الطابق الثاني فني من المقسم ولم تجر الإشارة فيه أو التصحيح إلى ما يفيد إضافة كلمة السطح. وطالما الأمر كذلك فإنه لا بد من العودة إلى نص القانون والاجتهاد المستقر لمعالجة هذه الحالة.فالمادة /47/ من القرار /188ل.ر/ لعام 1926 قالت بأنه إذا كان العقار مسجلاً فلا تستمع الدعوى ما لم تسجل في السجل العقاري أولاً.ومحكمة النقض قالت في حال وضع إشارتي الدعوى من قبل شاريين متتالين على صحيفة العقار قبل إفرازه تكون الأفضلية للشاري الأول الذي قام بوضع يده على العقار وقام بإكسائه [قرار /754/ لعام 1987.ومن أن العبرة بقيود السجل العقاري والأفضلية بين حقين متتاليين على عقار تبقى لمن سبق وسجل حقه في صحيفة العقار [قرار /4384/1333/تاريخ 20/10/1988].ومن حيث أن هذا يعني بأن الحق موضوع الدعوى هو الذي يجب تسجيله فإذا لم يسجل هذا الحق لا تسمع الدعوى بحسبان أن وضع الإشارة شرط لسماع الدعوى والحق المدعى به. وهذه مسألة تتعلق بالنظام العام وللمحكمة أن تثرها في أي وقت تكون عليه الدعوى.وطالما أن الحق الذي كتبه المدعي في استدعاء دعواه التي بلغت إلى المؤسسة الإسكان تعلق بالطابق الثاني فني من المقسم دون الإشارة إلى السطح فإن تلك الإشارة تحمي حقه فيما يخص ذلك الطابق ولا تتعداه إلى بقية أجزاء العقار.وبما أن لا خلاف كما أسلفنا حول ملكيته لذلك الطابق فإن دفوعه لجهة السطح تبقى غير مسموعة في هذه الدعوى ويبقى من حقه مقاضاة الأطراف بالنسبة إلى السطح بدعوى مستقلة إذا شاء.وبما أن الطعن وقع للمرة الثانية.وبما أن الدعوى مهيأة للفصل.وبما أن القرار البدائي أصاب في تثبيت الشراء بالنسبة للطابق الثاني فني وأخطأ فيما عدا ذلك. لذلك تقرر بالاتفاق:1 – قبول الطعن شكلاً.2 – قبوله موضوعاً جزئياً.3 – قبول الاستئناف شكلاً.4 – قبوله موضوعاً وفسخ القرار البدائي رقم /58/74 تاريخ 10/3/1979 جزئياً ورد دعوى المدعي. بالنسبة للسطح وتصديق القرار المستأنف من باقي الجهات.