الأصل في الحقوق العينية العقارية أنها لا تنتقل ولا تنشأ إلا بالتسجيل، ويكون التسجيل ذا أثر إنشائي من يومه لا من يوم العقد

الأصل في الحقوق العينية العقارية أنها لا تنتقل ولا تنشأ إلا بالتسجيل، ويكون التسجيل ذا أثر إنشائي من يومه لا من يوم العقد. وتُرجَّح الأولوية بين الحقوق المتتالية على العقار لمن سبق وسجل حقه، ما لم يثبت التواطؤ بقصد الإضرار.

نص الاجتهاد

لا يكون للعقد أثر في نقل الملكية إلا اعتباراً من تاريخ تسجيله الذي يكون له مفعول إنشائي يحول دون الرجوع بأثر التسجيل إلى تاريخ العقد أو سحبه إلى الماضي بمقتضى المادة 11 من القرار 188 لعام 1926 وتبقى الحقوق العينية العقارية على ذمة المتصرف صاحب التسجيل في الفترة التي تنقضي من تاريخ التعاقد إلى وقت التسجيل ويعتبر المشتري مالكاً من يوم التسجيل لا من يوم الشراء إن وضع إشارة الحجز على عقار خال من أية إشارة يؤدي لحفظ حق الحاجز تجاه ما يترتب للغير من حق في عين العقار لم يجر تسجيلهالأفضلية بين حقين متتاليين على عقار تبقى لمن سبق وسجل حقه في صحيفة العقار. والعقد المسجل يبقى له أثره ما لم يقم الدليل على أنه جرى بالتواطؤ وبقصد الإضرار بصاحب العقد الذي لم يسجل أو الذي سجل بعد تسجيل العقد الأولالعبرة بالتفضيل بين حقين متتاليين هي لمن سبق وسجل حقه في صحيفة العقار وليس بالشكل الذي تفرغ فيه الصكوك الاختيارية والاتفاقات المتعلقة بإحداث حق عيني أو نقله أو إعلانه أو تعديله على عقار المناقشة: أسباب الطعن:1 – عقد شراء الطاعن العقار الثابت التاريخ والمصدق من الكاتب العدل يعتبر حجة على الناس كافة بما دوّن فيه.2 – وضع الجهة المطعون ضدها إشارة الحجز على صحيفة العقار بعد تاريخ عقد شراء الطاعن يجعل له أفضلية على حق الجهة المطعون ضدها. 3 – الحجوز غير نافذة بمواجهة الطاعن ولا يجوز إيقافها على العقار الذي أصبح بملكه منذ تاريخ عقد شرائه. فعن أسباب الطعن: من حيث أن دعوى المدعي الطاعن تهدف إلى المطالبة بتثبيت عقد شرائه العقار مثار النزاع من المدعى عليهما المطعون ضدهما جرجس وعبد الله وبترقين إشارة الحجوز الملقاة على صحيفة هذا العقار لمصلحة المدعى عليهم المطعون ضدهم رئيس بلدية حلب ووزير المالية والمدير العام لمؤسسة التأمينات الاجتماعية إضافة لوظيفتهم لعلة أن سبق شرائه العقار من المدعى عليهما جرجس وعبد الله بموجب سند رسمي سابق على تاريخ وضع إشارة الحجوز على الصحيفة يجعل هذه الحجوز غير نافذة قبله باعتباره أصبح مالكاً له منذ تاريخ عقد شرائه. ومن حيث أن الأصل في الحقوق العينية العقارية لا تكتسب ولا تنتقل إلا بالتسجيل في السجل العقاري باستثناء حالات اكتساب العقار بالإرث أو بنزع المكية أو بحكم قضائي التي يعتبر فيها صاحب الشأن مالكاً من قبل التسجيل عملاً بالمادة 825 من القانون المدني. وأنه لا يكون للعقد أثر في نقل الملكية إلا اعتباراً من تاريخ تسجيله الذي يكون له مفعول انشائي يحول دون الرجوع بأثر التسجيل إلى تاريخ العقد أو سحبه إلى الماضي بمقتضى المادة 11 من القرار 188 لعام 1926 التي تنص على أن الصكوك الاختيارية والاتفاقات المتعلقة بإحداث حق عيني أو نقله أو إعلانه أو تعديله أو إبطاله لا تكون نافذة حتى بين المتعاقدين إلا اعتباراً من تاريخ تسجيلها ولا يمنع ذلك حق المتعاقدين المتبادل فيما يتعلق بعدم تنفيذ اتفاقاتهم. وهذه الأحكام التي تعتبر مقيدة للنصوص المقررة لانتقال الملكية والحقوق العينية الأخرى بمجرد الإيجاب والقبول إنما يفيد إبقاء الحقوق العينية العقارية على ذمة المتصرف صاحب التسجيل في الفترة التي تنقضي من تاريخ التعاقد إلى وقت التسجيل واعتبار المشتري مالكاً من يوم التسجيل لا من يوم الشراء (محكمة النقض في حكمها رقم 100 تاريخ 30/1/1961) فيتعين رد السبب الأول من الطعن. ومن حيث أن وجود إشارة حجز على صحيفة العقار من شأنه أن يحفظ حقوق صاحب القيد تجاه الأشخاص الآخرين الذين يريدون تسجيل حق عيني أو شخصي على صحيفة العقار بحيث يعتبرون قابلين بما ينجم عن هذا القيد. بمعنى أن وضع إشارة الحجز على عقار خال من أية إشارة يؤدي لحفظ حق الحاجز تجاه ما يترتب للغير من حق في عين العقار لم يجر تسجيله (محكمة النقض في حكمها رقم 67 تاريخ 19/1/1962). ومن حيث أن اجتهاد محكمة النقض اطرد على أن الأفضلية بين حقين متتاليين على عقار تبقى لمن سبق وسجل حقه في صحيفة العقار. وأن العقد المسجل يبقى له أثره ما لم يقم الدليل على أنه جرى بالتواطؤ وبقصد الإضرار بصاحب العقد الذي لم يسجل أو الذي سجل بعد تسجيل العقد الأول (محكمة النقض في أقضيتها رقم 490 تاريخ 16/5/1972 ورقم 850 تاريخ 10 تشرين الأول 1974). وإذن فإن العبرة في التفضيل بين حقين متتاليين هي لمن سبق وسجل حقه في صحيفة العقار وليس بالشكل الذي تفرغ فيه الصكوك الاختيارية والاتفاقات المتعلقة بإحداث حق عيني أو نقله أو إعلانه أو تعديله على عقار. ومن حيث أن سير الحكم المطعون فيه في الفصل بالدعوى على النهج السالف يجعله في منأى مما رماه به الطعن. لذلك، حكمت المحكمة بالإجماع رفض الطعن.