إذا تجاوز أمين السجل العقاري حدود مطابقة الصحائف للعقود والمستندات وأضاف إلى الصحيفة حقاً لا سند له في الوثائق الرسمية

إذا تجاوز أمين السجل العقاري حدود مطابقة الصحائف للعقود والمستندات وأضاف إلى الصحيفة حقاً لا سند له في الوثائق الرسمية، جاز فسخ قراره عند الطعن به. أمّا النزاع في أصل الملكية أو في إنشاء حق عيني جديد فلا يختص به أمين السجل العقاري ولا محكمة البداية المدنية بوصفها مرجعاً استئنافياً لقراره، بل يترك لد...

نص الاجتهاد

إن استئناف قرار أمين السجل العقاري لا يقتصر على حالة رفض طلب ترقين أو تسجيل, إنما يشمل كل قرار إداري يتخذه أمين السجل في هذا الشأن إن محكمة البداية المدنية عندما تنظر باستئناف قرار أمين السجل العقاري فهي تمارس سلطتها الولائية لا بصفتها قضاء للخصومة ، بحسبان أن قرارها الفاصل في الاستئناف هو قرار إداري يصدر في غرفة المذاكرة . وكأنما الأمر يشبه إلى حد ما صدور قرار من موظف في دائرة رسمية ثم عرض هذا القرار على مرجع أعلى كالمدير العام لتثبيت القرار أو إلغاؤه إذا كان مرجع الطعن بقرارات أمين السجل العقاري هو محكمة البداية المدنية بوصفها مرجعاً استئنافياً والذي يصدر قرارها في هذا الشأن بالصورة المبرمة ، فإن ذلك لا يمنع من طلب إبطال قرارها أمام القضاء المختص بدعوى مبتدئة إذا كان يحق لرئيس المكتب العقاري في حال عدم وجود مطابقة بين شروح الصحائف العقارية وشروح الوثائق والمستندات المالية أن يصحح هذه الأخطاء فإنه ليس من اختصاصه أو صلاحياته أن يضيف إلى هذه الصحائف ما ليس له وجود في الوثائق والمستندات الرسمية إن تثبيت الملكية وتقريرها هو من صلاحيات القضاء المختص في حال عدم اتفاق أصحاب الشأن ، وليس من اختصاص أمين السجل العقاري ،ولا من اختصاص محكمة البداية المدنية باعتبارها مرجعاً استئنافياً لقرارات أمين السجل العقاري المناقشة: الوقائع :بتاريخ 11/5/2008 تقدمت الجهة المستأنفة باستدعاء استئنافها هذا وبشرح مآله أن المستأنف يملك المقسم 3534/14 مسجد أقصاب كما يملك المدعى عليه جان المقسم رقم 12 من نفس المحضر طابق ثاني وأن المدعى عليه تقدم بتاريخ 28/2/2008 بطلب إلى المدعى عليه الثاني طالباً فيه تصحيح أوصاف عقاره بضم جزء من سطح الطابق الثالث العائد للمدعي .وحيث إن المدعى عليه الثاني وافق على طلب المدعى عليه جان وقضى بتصحيح أوصاف المقسم وإضافة سطح بالطابق الثالث إلى أوصاف مقسمه كما هو واضح بالعقد 10300 لعام 2008.وحيث إن المستأنف مالك الطابق الثالث وإن القرار الصادر مخالف للقانون كونه يتعرض لملكيته لذلك فإن الجهة المستأنفة تلتمس من حيث النتيجة :1 – قبول الاستئناف شكلاً .2 – قبوله موضوعاً وفسخ القرار المستأنف والحكم بإلزام مدير السجل العقاري بإلغاء قرار تصحيح الأوصاف لمقسم المدعى عليه .3 – تضمين الجهة المدعى عليها الرسوم والمصاريف والأتعاب .في المناقشة القانونية والقضاء والحكم : وبعد الاطلاع على استدعاء الاستئناف ومرفقاته ووثائقه كافة وبعد أن حضر جميع الأطراف وتبادلوا أقوالهم ودفوعهم .ولما كانت الجهة المدعية تهدف من استئنافها إلى إلغاء قرار مدير السجل العقاري الصادر بتصحيح أوصاف مقسم المدعى عليه حيث قضى بإضافة سطح بالطابق الثالث الذي يعود للمستأنف .وحيث إن الجهة المستأنفة أرفقت وأبرزت لتأييد استئنافها :1 – قيد عقاري للعقار 3534/14 مسجد أقصاب تبين من خلاله ملكية المستأنف لكامل العقار وأنه عبارة عن دارين للسكن أوصافه مدونة بالعقدر رقم 4172/2005 .2 – قيد عقاري للعقار 3534/12 مسجد أقصاب تبين من خلاله ملكية المدعى عليه جان لكامل العقار وأوصافه هي دار للسكن طابق ثاني مؤلفة من صوفا وثلاث غرف ومطبخ ومنافع وسقيفة وبلكونين وأنه بالعقد 1030/2008 تم تصحيح الأوصاف بحيث أصبح مضافاً لما ذكر (سطح بالطابق الثالث) .3 – قيد مالي للمقسم 14 المذكور سابقاً يتضمن أوصاف العقار وأنه دار سكن بالطابق الثالث .4 – قيد مالي للمقسم 12 المذكور سابقاً والعائد للمدعى عليه جان يتضمن أوصاف العقار وأنه دار سكن طابق ثاني تحتوي على مدخل وموزع وصالون ذو مقطع وثلاث غرف وممشى ومطبخ وحمام ضمنه مرحاض ثم مرحاض وسقيفتين وشرفة ذات مقطع وبلكون .5 – محضر العقد العقاري رقم 1030 تاريخ 28/2/2008 يتضمن طلب وكيل المدعى عليه جان مالك المقسم 12 موضوع الدعوى تصحيح أوصاف العقار وجعله كما هي بالقيد المالي والوضع الراهن وحسب الأصول مع الإشارة أن هذا التصحيح لا يمس حقوق الغير ولا يمس حقوق الجهة الإدارية وأنظمة البناء النافذة وأنه يتحمل كل ما ينجم عنه من هدم وغرامات ومساءلة وقد دون خلف المحضر الخلاصة من قبل مدير المصالح العقارية بدمشق ممهورة بخاتمه وتوقيعه تتضمن تصحيح أوصاف المقسم 3534/12 مسجد أقصاب استناداً للتكليف 408 تاريخ 28/2/2008 المستند لمحضر العقد 1030 لعام 2008 مع عبارة أنه تم تدقيق العقد ووجد موافقاً للأصول والقانون ولا يوجد مانع من تسجيله .6 – محضر أمانة المساحة المتضمن إفراز العقار 3534 مسجد أقصاب إلى أربعة عشر مقسما وتصحيح أوصافه وقد ورد فيه أن المقسم 12 هو دار سكن بالطابق الثاني دون أية إشارة لسطح بالطابق الثالث كما وردت أوصاف المقسم 14 بأنه دار سكن طابق ثالث .7 – ورقة ضبط مخالفة صادرة عن مديرية الشؤون الفنية مكتب مراقبة البناء بمحافظة دمشق تفيد أن العقار المخالف رقمه 3534 مسجد أقصاب وأن المخالفة هي تتمة بناء في الراجع بمساحة 14 م2 .8 – قرار برقم 2071 تاريخ 31/5/1977 صادر عن محافظة دمشق يفيد أنه تفرض على المخالفة غرامة مالية ولا تأثير لتسوية المخالفة على حقوق الغير الذي له الحق باللجوء للقضاء لإزالتها أو طلب التعويض عنها .9 – قرار رقم 10307 تاريخ 16/11/2008 صادر عن محافظة دمشق يتضمن مصادرة الحراق العائد للمدعى عليه جان القاطن في منطقة الغساني طابق أخير .10 – كتاب برقم 58060/و تاريخ 10/6/2009 صادر عن مديرية القضايا والشؤون القانونية بمحافظة دمشق يتضمن أن سطح مخالفة البناء المرتكبة بالمقسم 12 العائد للمدعى عليه جان تم تثبيت ملكيته بموجب عقد تصحيح أوصاف رقم 1030 لعام 2008 وأن هذا العقد تم سنداً للقيد المالي وأن القيد المالي لم يلحظ وجود ملكية للمقسم 12 بالنسبة لسطح مخالفة البناء بالرجوع الإجباري وأن هذا يدل على تناقض وأنه بموجب الكتاب الوارد من مديرية المصالح العقارية فإنه ليس للمقسم 12 الحق بالصعود من الطابق الثاني للثالث وإن هذا يدل على أن سطح المخالفة المرتكبة ضمن الفراغ بالمقسم 12 لا تعود للمقسم المذكور وأنه يجب أن تكون سطح ملكية مخالفة البناء المذكورة عائدة ملكيتها للمقسم 14 الكائن بالطابق الثالث .11 – المعاملة رقم 408/2008 المنظمة من السجل العقاري بتصحيح أوصاف المقسم 3534/12 موضوع الدعوى بتاريخ 2/3/2008 استناداً لمحضر العقد رقم 1030 تاريخ 28/2/2008 .12 – مخطط البناء الرئيسي عند الترخيص .وحيث إن وكل المدعى عليه جان حضر جلسات المحاكمة والتمس رد الدعوى كون السطح بالطابق الثالث مفرز لأربعة أقسام 12 و 13 و 14 ومنشر غسيل مشترك بين المقاسم 10 و 11 وأنه يتم الصعود للسطح من خلال الشقة وأن تصحيح أوصاف المقسم 12 موضوع الدعوى تم وفق الأصول والقانون والعبرة في الملكية هي لقيود السجل العقاري وأن المدعى عليه جان عندما اشترى عقاره اشترى معه السطح بالطابق الثالث ولكون الاستئناف غير موافق للقانون كون استئناف قرارات أمين السجل العقاري قاصر على حالة رفض رئيس المكتب العقاري طلب تسجيل أو رفض ترقين قيد وأن هاتين الحالتين هما نص استثنائي لا يجوز التوسع فيه وأن طعن المدعي ينصب على طلب إلغاء تصحيح أوصاف قرره مدير السجل العقاري بموجب محضر العقد 1030 لعام 2008 ولا يتضمن رفض تسجيل أو ترقين مما يجعل المحكمة غير ذات اختصاص وأن ملكية المدعى عليه ثابتة بوثائق رسمية لا يطعن بها إلا بالتزوير .وحيث إن ممثل السجل العقاري حضر جلسات المحاكمة والتمس رد الاستئناف كون التصحيح لم يمس حدود المقسم 14 وأنه ليس للمقسم 12 حق بالصعود للطابق الثالث عبر الدرج الأساسي للبناء وأنه يمكن الاستيضاح من محافظة دمشق عن عائدية السطح وفق نظام البناء النافذ وأنه لا علاقة للدائرة العقارية بالنزاع القائم بين الطرفين والتمس إخراج السجل العقاري من الدعوى .وحيث إن المحكمة كانت قررت إجراء الخبرة الفنية على السطح موضوع الدعوى لوصف حالته الراهنة وبيان إذا كان ملكية مشتركة أم خاصة بالمقسم 12 بمعرفة الخبير فاروق الصباغ .وقد ورد تقرير الخبير بأن سطح العقار 3534 مسجد أقصاب مقسم لأربعة أقسام الأول أعطي رقم مقسم 14 وهو ملكية خاصة بهذا المقسم والثاني أعطي رقم 12 وهو ملكية خاصة بهذا المقسم والثالث أعطي رقم 13 وهو ملكية خاصة بهذا المقسم والرابع هو منشر غسيل مشترك بين المقسمين 10 و 11 وقد قررت المحكمة الاستيضاح من الخبير عن الوثيقة المبرزة بجلسة 7/4/2009 من الجهة المدعية برقم 5/6 والمتضمنة أنه ليس للمقسم 12 الحق بالصعود للطابق الثالث .وقد ورد الاستيضاح الذي خلص فيه الخبير أن مقسمي السطح اللذين يحملان رقم 12 و 13 حالياً لم يكونا مشادان عام 1959 أي أن السطح العائد للمقسم 12 لم يكن موجوداً أصلاً وأنه بموجب التكليف الأخير رقم 408 لعام 2008 تم تصحيح الأوصاف وإفراز جزء من السطح للمقسم 12 ولم تحدد مديرية المصالح إذا كان الصعود لهذا الجزء عبر درج البناء الرئيسي أم من داخل الشقة كما هو حال المقسم 13 .وحيث أن استيضاح الخبير لم يكن كافياً بل جاء بتوصيف الواقع ومخالفاً للوثيقة المبرزة بالملف حيث جاءت الوثيقة بعبارة صريحة من مديرية المصالح العقارية بدمشق بأنه ليس للمقسم 12 الحق بالصعود من الطابق الثاني للطابق الثالث في حين ورد في الاستيضاح أن مديرية المصالح العقارية لم تحدد كيفية الصعود .وعليه قررت المحكمة إعادة الكشف والخبرة على العقار موضوع الدعوى لوصف حالته الراهنة وبيان وضع السطح مفصلاً والمساحة المشغولة من المدعى عليه وموقعها وكيفية الوصول إليها وكيفية الوصول إليها وكيفية إنشائها وإذا كانت مخالفة وإذا كانت تقبل التسوية ومطابقتها للقيد المالي والعقاري ومخططات البناء والمسقط المعماري بمعرفة الخبير رضوان العجلوني وقد خلص الخبير بتقريره إلى أن المخطط الإفرازي الذي جاء وفقاً للتكليف رقم 408 تاريخ 2/3/2008 والذي بموجبه تم تصحيح أوصاف المقسم 12 وإفراز جزء من السطح وضمه له أظهر تناقضاً عندما أعطى للمقسم 12 الكائن بالطابق الثاني ملكية خاصة لجزء من سطح الطابق الثالث وبنفس الوقت منع وصول المقسم 12 بالطابق الثاني إلى جزء من السطح بالطابق الثالث وأن الباب الحديدي الشرقي الموجود بالطابق الثالث يؤدي لممر بعرض 100 سم وطول 235 سم وهذا الجزء تابع للقسم الثاني من السطح والذي هو منشر غسيل مشترك بين المقسمين 10 و 11 وأنه حسب نظام البناء لا توجد إمكانية للمقسم 12 لوصول للسطح الذي يحمل رقم 12 وأنه يوجد عائق ثاني بأنه حتى لو تم الصعود للطابق الثالث فإن الممر الذي يلي الباب الحديدي الشرقي تابع للمقسمين 10 و 11 وأن العائق الثالث هو من الناحية الفنية بأنه لا توجد مسافة كافية بين الباب الحديدي والدرج الصاعد لتأمين فتحة دخول للجزء من السطح الذي يحمل رقم 12 وأنه تم إعطاء ملكية لمقسم لا يمكن الوصول إليه بل يمنع الوصل إليه وهذا أوجد تناقضاً بحاجة لتوضيح من المصالح العقارية .وحيث إن الخبرة الثانية جاءت مفصلة وواضحة وموافقة للأصول والقانون ومستوفية شرائطها الشكلية والموضوعية مما تقرر معه اعتمادها أساساً للحكم في هذه الدعوى فيما عدا طلب التوضيح من المصالح العقارية باعتبارها باتت خصم بهذه الدعوى وبات النزاع أمام القضاء ليقول كلمته الفصل فيه .وحيث إن المادة 14 من قانون السجل العقاري رقم 188 لعام 1926 تقضي بأن التسجيل يعتبر مغاير للأصول إذا أجري دون حق ولكل من يتضرر من معاملة التسجيل الادعاء مباشرة بعدم قانونية ذلك التسجيل كما ورد بالمادة 15 من القانون المذكور بأن لكل شخص تضرر بحقوقه بسبب قيد أن يحصل على إلغاء ذلك وأنه لا يمكن إلغاء ذلك دون قرار قضائي وقضت المادة 80 بأنه إذا رفض رئيس المكتب العقاري طلب تسجيل أو ترقين يمكن استئناف قراره إلى محكمة المحل .وعليه واستناداً لما ذكر فإن استئناف قرارات السجل العقاري لا يقتصر على حالة رفض طلب ترقين أو تسجيل قيد بل إن كل قرار إداري يتخذه أمين السجل العقاري بإجراء قيد يمكن استئنافه أمام محكمة البداية المدنية من قبل الشخص المتضرر وذلك باعتبارها مرجعاً استئنافياً لقرارات أمين السجل العقاري .حيث إن أمين السجل العقاري اتخذ قراراه بإجراء القيد بناءً على طلب المستدعي أمامه وقد يتضرر من هذا القيد شخص آخر صاحب مصلحة لم يكن ممثلاً بقرار أمين السجل العقاري ولم يكن على علم به فالسبيل الوحيد أمامه هو استئناف هذا القرار أمام محكمة البداية وإن محكمة البداية عندما تنظر بالاستئناف إنما تنظر به ليس باعتبارها قضاء خصومة إنما تنظر فيه بسلطتها الولائية باعتبار قراراها أيضاً قراراً إدارياً يصدر بغرفة المذاكرة وكأنما الأمر يشبه إلى حد ما صدور قرار من موظف في دائرة رسمية ثم عرض هذا القرار على مرجع أعلى كالمدير العام لتثبيت القرار أو إلغائه وفي هذا المجال جاء الاجتهاد القضائي يقضي بأن : «إن القرار الذي تصدره محكمة البداية المدنية بصفتها مرجعاً استئنافياً للطعن بالقرار الصادر عن أمين السجل العقاري هو من القرارات الإدارية التي تصدرها محكمة البداية مبرمة بسلطتها الولائية في غرفة المذاكرة دون دعوة الخصوم وفي غير منازعة قضائية على ما هو عليه قضاء محكمة النقض نقض 1585 لعام 1980 ونقض 180 لعام 1986» .قرار رقم 9/2312 لعام 1988 محكمة النقض المدنية الثانية منشور ب إصدار 1 – 3 رقم 104 .وعليه فإن استئناف القرار أمام محكمة البداية باعتبارها مرجعاً استئنافياً إدارياً لقرارات أمين السجل العقاري لا يقتصر على قرار الرفض ولا يقتصر على قرار ممثل فيه المستأنف إنما يشمل أي قرار صادر عن أمين السجل العقاري يجد صاحب المصلحة فيه أنه يضر بمصالحه وفي هذا المجال جاء الاجتهاد القضائي مؤكداً بأن :« أن مرجع الطعن بقرارات أمين السجل العقاري هو محكمة البداية المدنية بوصفها مرجعاً استئنافياً وقرارها إداري مبرم إلا أن ذلك لا يمنع من طلب إبطال القرار أمام القضاء المختص بدعوى مبتدئة »قرار 180/859 لعام 1986 نقض مدني ثانية منشور ب إصدار 1 إلى 4 رقم 91 .وفي ذات الاتجاه قضى الاجتهاد القضائي أيضاً ( أن سبق اللجوء إلى مدير السجل العقاري لإجراء تصحيح في القيود واستجابة المديرية للطلب ومن ثم إلغاء قرارها من قبل محكمة البداية لا يحول بين طالب التصحيح وممارسته حق بالادعاء بدعوى أصلية ) قرار 1530/2775 لعام 1978 نقض مدني منشور ب – 2 و 3 رقم 167 .كما قضى اجتهاد آخر أن محكمة البداية هي المرجع الاستئنافي لقرارات رئيس المكتب العقاري . قرار 6/52 لعام 1986 نقض مدني منشور ب إصدار 8 رقم 261 .وقد كرس كل هذه المبادئ اجتهاد الهيئة العامة لمحكمة النقض السورية :حيث قضى بأن إذا قبل أمين السجل العقاري إجراء قيد أو الترقين بدلاً من أن يرفض وكان ذلك الترقين يضر بمصلحة شخص آخر لأنه يعتقده دون حق فيحق لكل من تضرر من ال