إن تحويل منزل من سكني إلى تجاري مع تركيب غلق وإضافة طابق فوق المحل واستثمارها تجارياً

المخالفة الناشئة عن تحويل استعمال بناء سكني إلى تجاري مع إضافة بناء مخالف جديد واستثماره تجارياً، لا تدخل في نطاق التسوية المقررة للمخالفات السكنية الواقعة في مناطق المخالفات الجماعية، متى كان البناء قائماً على عقار لا يسمح بالبناء عليه أو ضمن مخطط تنظيمي يمنع ذلك.

نص الاجتهاد

إن تحويل منزل من سكني إلى تجاري مع تركيب غلق وإضافة طابق فوق المحل واستثمارها تجارياً، هو من المخالفات الغير قابلة للتسوية حتى لو كانت قائمة بمنطقة مخالفات جماعية كونها مخالفة تحويل من سكني إلى تجاري ضمن بناء مخالف إضافة لإشادة بناء مخالف جديد واستثماره تجاري أيضا فوق بناء مخالف وليست مخالفة بناء سكني التي يعود أمر تسويتها للإدارة بعد تأهيلها وتسوية أوضاع الملكيات فيها وإدخالها في المخطط التنظيمي من خلال دراسات تنظيمية تفصيلية تتوافق مع المخطط التنظيمي العام أو التفصيلي الوحدة الإدارية المعنية سنداً لإحكام المادة 8 من المرسوم التشريعي رقم 40 لعام 2012 وتعليماته التنفيذية المناقشة: أقام وكيل الجهة المدعية هذه الدعوى بعريضة أودعها ديوان محكمة القضاء الإداري بتاريخ 30/7/2009 طالباً الحكم بوقف تنفيذ و إلغاء القرار رقم (بلا) الصادر عن الجهة المدعى عليها بتاريخ 13/7/2009 التعينيات إضافة لوظيفتهو تضمين الجهة المدعى عليها الرسوم و المصاريف و مقابل أتعاب المحاماة.و بتاريخ 30/4/2010 تقدمت إدارة قضايا الدولة بمذكرة جوابية ردت فيها على ما جاء في عريضة الدعوى و انتهت في هذه المذكرة إلى طلب الحكم برد الدعوى و تضمين الجهة المدعية الرسوم و المصاريف و مقابل أتعاب المحاماة.وبتاريخ 25/1/2016 قدم مفوض الدولة تقريرا ارتأى فيه الحكم بقبول الدعوى موضوعاً.و بعد أن جرى تداول هذه القضية في جلسات المحاكمة و استمعت المحكمة إلى أقوال الطرفين و طلباتهما النهائية قررت بجلسة 12/4/2016 م حجز القضية للحكم و تعيين جلسة هذا اليوم موعدا للنطق به.المحكمةبعد الإطلاع على الأوراق وسماع الإيضاحات و بعد المداولة.من حيث أن الدعوى استوفت أوضاعها القانونية وإجراءاتها الشكلية . ومن حيث أن وقائع القضية تتحصل حسبما استبان من الأوراق في أن وكيل الجهة المدعية تقدم باستدعاء دعواه إلى ديوان محكمة القضاء الإداري بتاريخ 30/7/2009 طالباً الحكم بوقف تنفيذ وإلغاء القرار رقم /بلا/ الصادر عن الجهة المدعى عليها بتاريخ 13/7/2009 والمتضمن تبعاً لحاشية دائرة الخدمات الميدان رقم /1518/ م تاريخ 9/7/2009 بخصوص كتاب وزارة الإدارة المحلية رقم /3174/ س/هـ/1/ تاريخ 21/6/2009 والمتضمن هدم مخالفة تحويل المنزل الكائن بين مطعم الجهة المدعية محمصة الباشق على العقار /769/شاغور بساتين من سكني إلى تجاري تبدو عليه الحداثة في الأرضي مع تركيب غلق ومخالفة البناء في الطابق الأول الفني فوق المحل لحداثتها واستثمارها تجارياً (صالة للمطعم ) وقد أسست الجهة المدعية دعواها بالقول أن القرار المشكو منه في غير محله القانوني كون الجهة المدعية تملك حصة سهمية من العقار /769/ شاغور بساتين الكائن بدمشق مشاد عليها مطعم شعبي باسم بركة مؤلف من قبو /2/ عبارة عن مطبخ ومحلات أرضية عدد /2/ وصالة في الطابق الأول فني عدد /2/ لتقديم الأطعمة وأن إشادة البناء على الحصة المذكورة يعود لعام /2000/ وفقاً لما هو ثابت بموجب قرار محكمة البداية المدنية الرابعة عشر المكتسب الدرجة القطعية ذي الرقم /577/أساس /34171/ تاريخ 2/6/2009 وبموجب تقرير الخبرة الجارية بالدعوى المذكورة والتي قدرت عمر البناء الزمني بتسعة أعوام سابقة لتاريخ الكشف الجاري في 14/5/2009 مما يؤكد قدم المخالفة موضوع الدعوى بموجب حكم قضائي قطعي. ومن حيث أن الخبير الفنية التي قررت المحكمة الاستعانة بها لتقضي مدى موافقة القرار المشكو منه للقوانين والأنظمة النافذة انتهت بتقريرها المؤرخ في 9/3/2010 إلى إن المخالفة موضوع الدعوى هي تحويل المنزل الذي كان قائماً بين الجزء الجنوبي لبناء المطعم وبين محمصة الباشق على العقار رقم /769/شاغور بساتين إلى تجاري وبناء طابق أول فني فوقه وأن القرار المشكو منه المتمثل بالكتاب رقم /بلا / تاريخ 13/7/2009 المتضمن اقتراح الإحالة إلى دائرة خدمات المدان لمعالجة المخالفات أصولا ( حيث قرر مدير دوائر الخدمات بحاشيته المدونة على الكتاب المذكور – هدم المخالفات المذكورة أعلاه والتي تم ختمها سابقاً بضبط شرطة المحافظة رقم /1812/ تاريخ 7/7/2009 ) قد صدر متفقاً مع القوانين والأنظمة وذلك تأسيساً على أن العقار رقم /769/ شاغور بساتين الذي تقوم عليه المخالفة موضوع الدعوى مازال في قيوده العقارية بمساحته الأصلية بدون تقسيم أو إفراز منذ إحداث صحيفته العقارية مما يعني أن البناء السكني الذي كان قائماً في مكان المخالفة قبل مخالفته بناء وبالتالي فان أي تحويل له من سكني إلى تجاري أو أي بناء يشاد فوقه هو أيضا من مخالفات البناء وكون العقار المذكور يقع ضمن حدود المصور العام لدمشق وضمن المنطقة / J / حسب هذا المصور التي هي منطقة للتوسع السكني الخاضعة لإحكام القانون /26/ لعام 2000 كما يقع جزء من هذا العقار ضمن استملاك السكن الشعبي ( التضامن ) وذلك وفق المصدر رقم /31/ استملاك وجزء أخر منه ضمن المصور /612/ استملاك لتعريض طريق دف الشوك حسب القرار رقم /829/ م.ت لعام 1978 ولا يسمح بالبناء على هذا العقار وهو بهذه الحالة . إضافة إلى أن الخبرة لم تجد في جميع الأنظمة ما يسمح بالتحويل من سكني مخالف إلى تجاري أو يسمح ببناء طابق إضافي فوق طابق مخالف كما هو الحال في المخالفة موضوع الدعوى كما لم تجد في جميع القرارات الصادرة عن مجلس محافظة دمشق ما يسمح بتسوية مثل هذه المخالفات بالغرامة المالية . ومن حيث أن جهة الإدارة المدعى عليها تبلغت عريضة الدعوى وتقدمت بمذكرة جوابية مؤرخة في 30/3/2010 طلبت فيها رفض الدعوى تأسيساً على أنه لدى الكشف على العقار ( مطعم بركة ) من قبل الجهة المختصة تبين وجود مخالفة بناء بدون ترخيص بالطابق الأول وقامت الدائرة بختم العقار بموجب كتابها الموجه لقسم شرطة محافظة دمشق برقم /1004/ ص.ع.م تاريخ 7/7/2009 وأن القرار المشكو منه قد صدر سليماً ومنسجماً مع القوانين والأنظمة النافذة كون المخالفة بدون ترخيص (عدم وجود ترخيص إداري وعدم وجود ترخيص صحي ) وهي مرتكبة بعد صدور القانون رقم /1/ لعام 2003 وبالتالي فهي غير قابلة للتسوية بالغرامة لمخالفتها التعليمات التنفيذية للقانون رقم /1/ لعام 2003 ولقانون الإدارة المحلية ونظام ضابطة البناء لمدينة دمشق . ومن حيث أن وكيل الجهة المدعية تقدم بمذكرة جوابية بتاريخ 22/4/2010 عقب فيها على تقرير الخبرة بالقول أن السيد الخبير قد وضع أن المخالفة موضوع الدعوى هي تعديل من سكني إلى تجاري في حين أن الجهة المدعية كانت قد أبرزت كتباً تثبت ملكتيها القديمة للعقار وأن هذه الحصة التي تشغلها الجهة المدعية كانت تجارية (معمل نشاء) وقد تم تحويلها إلى مطعم أي من تجاري إلى تجاري وليس هناك ما يثبت أن المدعي قد حولها من سكني إلى تجاري وأن الخبرة لم تلتفت إلى تلك الوثائق التي تؤكد أن تلك الحصة مستخدمة تجارياً منذ أمد طويل يفوق الخمسين عاماً ، إضافة إلى أن دخول المنطقة ضمن منطقة التوسع السكني لا يعني أي تأثير على الأبنية القائمة حتى يتم تعديل المخطط التنظيمي للمنطقة كاملاً وتنفيذه على أرض الواقع ولذلك التمس وكيل الجهة المدعية إعادة الخبرة الفنية الجارية بالدعوى بخبرة ثلاثية . ومن حيث أنه استجابة لطلب الجهة المدعية قررت المحكمة إعادة الخبرة الفنية الأحادية الجارية بالدعوى بخبرة ثلاثية وقد انتهت هذه الخبرة بتقريرها المؤرخ في 8/10/2012 إلى أن المخالفة موضوع الدعوى هي تحويل الشقة السكنية القائمة بين مطعم برك ومحمصة الباشق إلى تجاري وبناء طابق أول فوقها وهي المخالفة التي تم ختمها بموجب الضبط رقم /1821/ تاريخ 7/7/2009 وحيث أن المخالفة مثبتة القدم بتاريخ 2/6/2009 كحد ادني حسب ما جاء في وصف الحالة الراهنة الجاري من قبل محكمة البداية المدنية الرابعة عشر بالدعوى رقم أساس /34171/ قرار /577/ تاريخ 2/6/2009 وبالتالي فهي القائمة ومنفذة قبل صدور المرسوم التشريعي رقم /40/ لعام 2012 وكونها واقعة ضمن منطقة مخالفات جماعية ( حيث أشيد على العقار موضوع الدعوى العديد من الأبنية السكنية والتجارية ويوجد فيه طرقات تخديمية لهذه الأبنية وبموجب حاشية مديرية التنظيم والتخطيط العمراني في دمشق المؤرخة في 20/10/2009 فان العقار /769/ شاغور بساتين يقع ضمن حدود المصور العام بدمشق ويقع ضمن المنطقة / J / وهي منطقة التوسع السكني وهذه المنطقة خاضعة لإحكام القانون /26/ لعام 2000 ويقع جزء من هذا العقار ضمن استملاك السكن الشعبي ( التضامن )وذلك وفق المصور /31/ استملاك ويقع جزء من هذا العقار ضمن المصور /612/ استملاك لتعريض طريق دف الشوك حسب القرار رقم /829/ م.ت لعام 1987 ولا يسمح بالبناء على هذا العقار حالياً ) فإنه يتوجب على الإدارة تسويتها بعد تأهيلها وتسوية أوضاع الملكيات القائمة عليها وإدخالها في المخطط التنظيمي من خلال دراسات تنظيمية تفصيلية تتوافق مع المخطط التنظيمي العام أو التفصيلي للوحدة الإدارية المعنية وفقاً لما جاء في المادة /8/ من المرسوم رقم /40/ لعام 2012 ( تسوى المخالفات القائمة في مناطق السكن العشوائي بعد تأهيلها وتسوية أوضاع الملكيات القائمة عليها وإدخالها في المخطط التنظيمي من خلال دراسات تنظيمية تفصيلية تتوافق مع المخطط التنظيمي العام أو التفصيلي للوحدة الإدارية المعنية . ومن حيث أن جهة الإدارة المدعى عليها تقدمت بمذكرة مؤرخة في 25/6/2013 التمست فيها هدر تقرير الخبرة ورفض الدعوى تأسيساً على أن العقار /769/ شاغور بساتين يقع ضمن حدود المصور العام لدمشق ضمن المنطقة / J / توسع سكني ولا يسمح بالبناء عليه حالياً ومقترح استملاك جزء من هذا العقار بالمصور /612/ استملاك تعريض طريق دف الشوك بالقرار /829/ م.ت لعام 1987 وأن العقار المذكور يقع ضمن منطقة الدراسة رقم /15/ من الدراسات التنظيمية التفصيلية لمنطقة مخالفات دف الشوك وحي الزهور وأن المادة /8/ من المرسوم التشريعي رقم /40/ لعام 2012 تنص على تسوية المخالفات القائمة في المناطق السكن العشوائي بعد تأهيلها وتسوية أوضاع الملكيات القائمة عليها وإدخالها المخطط التنظيمي بعد استيفاء الرسوم في القوانين والأنظمة النافذة . ومن حيث أن الخبراء الذين نهضوا بمهمة الخبرة الثلاثية وبناء على تكليف من المحكمة – للاطلاع على ملاحظات الجهة المدعى عليها – تقدموا بتقرير خبرة تكميلي مؤرخ في 5/3/2014 انتهوا فيه إلى أن على ما جاء بمذكرة الإدارة متطابق مع ما جاء في خلاصة تقرير خبرتهم الأساسي المؤرخ في 8/10/2012 وأن جهة الإدارة لم تتقدم بأية معلومات جديدة ولذلك فان الخبرة تؤكد على ما جاء في تقريرها الأساسي . ومن حيث أن محكمة القضاء الإداري أصدرت قرارها رقم /183/3/م تاريخ 27/5/2014 المتضمن وقف بتنفيذ القرار المشكو منه لحين صدور مخطط تنظيمي للمنطقة ويكون مصير المخالفة موضوع الدعوى في ضوء تعارضها مع المخطط التنظيمي أو البت بالدعوى أيهما أسبق وقد اكتسب القرار المذكور الدرجة القطعية برفض الطعن المقدم ضده بموجب قرار دائرة فحص الطعون لدى المحكمة الإدارية العليا ذي الرقم /1063/ط 1 تاريخ 18/5/2015 . ومن حيث أن هذه المحكمة وبغية الوقوف على واقع وحقيقة الدعوى كانت قد كلفت الجهة المدعية ببيان موقفها من الدعوى في ضوء صدور المرسوم التشريعي رقم /40/ لعام 2012 وفيما إذا قامت الإدارة بتسوية المخالفة موضوع الدعوى في ضوء صدور المرسوم المذكور إلا أن الجهة المدعية لم تنفذ التكليف المذكور واكتفيت بالتغيب عن حضور جلسات المحاكمة . ومن حيث أن المحكمة وبعد التمعن والتبصير ملياً بوثائق وأوراق الدعوى ودراسة تقارير الخبرة الفنية الجارية فيها وجدت أن المخالفة موضوع الدعوى المتمثلة بتحويل المنزل القائم بين مطعم البركة ومحمصة الباشق من سكني إلى تجاري مع تركيب غلق إضافة إلى بناء طابق أول فني فوق المحل واستثمارها تجارياً وذلك على العقار ذي الرقم /769/ شاغور بساتين الذي لا يسمح بالبناء عليه كونه واقع ضمن حدود المصور العام بدمشق وضمن المنطقة / J / وعي منطقة التوسع السكني الشعبي وفق المصور /31/ استملاك وجزء ضمن المصور /612 / استملاك لتعريض طريق دف الشوك حسب القرار رقم /829/ م.ت لعام 1987 . كما أنه واقع ضمن منطقة الدراسة رقم /15/ من الدراسات التنظيمية التفصيلية لمنطقة مخالفات دف الشوك وحي الزهور وذلك فان المخالفة موضوع الدعوى إنما تكون من المخالفات الغير قابلة للتسوية حتى لو كانت قائمة بمنطقة مخالفات جماعية كونها مخالفة تحويل من سكني إلى تجاري ضمن بناء مخالف إضافة لإشادة بناء مخالف جديد ( طابق أول فني ) واستثماره تجاري أيضا فوق بناء مخالف وليست مخالفة بناء سكني التي يعود أمر تسويتها للإدارة بعد تأهيلها وتسوية أوضاع الملكيات فيها وإدخالها في المخطط التنظيمي من خلال دراسات تنظيمية تفصيلية تتوافق مع المخطط التنظيمي العام أو التفصيلي الوحدة الإدارية المعنية سنداً لإحكام المادة /8/ من المرسوم التشريعي رقم /40/ لعام 2012 وتعليماته التنفيذية وبذلك فإن القرار بكتاب الإدارة المشكو منه موضوع الدعوى إنما تكون قد صدر عن مرجعه المختص وفي محله القانوني وبذلك تكون الدعوى التي تتغياً إلغائة بكافة طلباتها مفتقرة إلى المستند القانوني السليم وجديرة بالرفض موضوعاً أي تع لهذه الأسباب حكمت المحكمة بما يلي:1. قبول الدعوى شكلا.2. رفضها موضوعا وإنهاء مفعول قرار وقف التنفيذ الصادر بهذه القضية 3. تضمين الجهة المدعية الرسوم و المصاريف و نفقات الخبرة و ألف ليرة سورية مقابل أتعاب المحاماة.