منح المشتري مهلة لتسديد الثمن أو تفادي الفسخ لا يجوز إلا إذا لم يترتب على ذلك ضرر كبير بالبائع وكان الوفاء حالاً بعد استقرار الالتزام في الذمة

إذا ثبت إخلال المشتري بالتزامه بتسديد الثمن في عقد ملزم للجانبين، فلا يجوز للمحكمة تمكينه من توقي الفسخ أو منحه مهلة للسداد إلا ضمن حدود لا تُحدث ضرراً كبيراً بالبائع، ومع مراعاة وجوب الوفاء الفوري بعد استقرار الدين في الذمة. ومخالفة ذلك، ولا سيما عند وجود نص قانوني صريح واجتهاد مستقر، قد ترقى إلى ا...

نص الاجتهاد

إن حق توقي الفسخ بتسديد الثمن أو منح المحكمة للمشتري مهلة لتسديد الثمن منوطان بعد إلحاق ضرر كبير بالبائع من جراء تثبيت البيع بعد ثبوت إخلال المشتري بالتزامه إن مخالفة القرار المخاصم لنص القانون في المادة 344 من القانون المدني التي تضمنت: يجب أن يتم الوفاء فورا بمجرد ترتب الالتزام نهائيا في ذمة المدين يوقع الهيئة المخاصمة في الخطأ المهني الجسيم المناقشة: النظر في الدعوىإن الهيئة المخاصمة وبعد اطلاعها على استدعاء دعوى المخاصمة المقيد بتاريخ 22/1/2018 وعلى القرار المخاصم وعلى كافة الأوراق والوثائق والدفوع والطلبات بعد أن حضر وكيل المدعي وكرر أقواله وحضر عن المدعى عليه السيد وزير العدل إضافة المنصبه محامية إدارة قضايا الدولة وطلبت رد الدعوى ولم يحضر المدعى عليهم السادة القضاة رغم تبلغهم أصولا كما تقدم وكيل المدعى عليها بالمخاصمة بمذكرة طلب فيها من حيث النتيجة رد دعوى المخاصمة وبعد أن كرر الجميع أقوالهم ودفوعهم رفعت الأوراق للتدقيق وبالمداولة اتخذت الهيئة الحكم الأتي: في التطبيق القانوني والحكم :لما كانت دعوى المدعي بالمخاصمة خليل. تقوم على طلب اتخاذ القرار بقبول الدعوى شكلا ووقف تنفيذ القرار المخاصم ووضع إشارة الدعوى ومن ثم بالمحاكمة قبول الدعوى موضوعا وإبطال القرار رقم 2020/2213 تاریخ 20/12/2017الصادر عن هيئة الغرفة المدنية الثانية (أ) لدى محكمة النقض وانعدام اثاره والحكم بالادعاء المتقابل بفسخ المبيع والحكم بالتعويض عن الضرر اللاحق به ورد الدعوى الأصلية المقدمة من المشترية والحكم بالتعويض على السادة القضاة بالتكاعل والتضامن مع المسؤول بالمال وأن لا يقل عن عشرة ألاف ليرة سورية ورد التأمين المدفوع من قبل المدعي بالمخاصمة.ولما كانت هذه الدعوى قد تولت عن الدعوى التي رفعتها المدعى عليها بالمخاصمة المدعية ابتداء نادية. بمواجهة العدي بالمخاصمة المدعى عليه ابتداء خليل. أمام محكمة البداية المدنية بين مشق بتاريخ 16/2/2016 بطلب تثبيت مبيع العقار المنزل السكني رقم 287/6 من المنطقة العقارية صالحية جادة وإن شراءها تم بموجب عقد بيع قطعي مؤرخ في 27/1/2016 ويثمن قدره اربع وستون مليون ليرة سورية وادعى المدی عليه خليل تقابلا وطلب فسخ البيع الجازي على الشقة موضوع الدعوى والحكم بالتعويض ورد دعوى المدعية نادية ورفع اشارة الدعویوأصدرت محكمة البداية المدنية بدمشق الفرقة الثانية القرار رقم (9744/345) بتاريخ 21/8/2016 والقاضي: 1 – رد دعوى الجهة المدعية أصليا. 2 – ترقين إشارة الدعوى وقبول الادعاء وفسخ عقد البيع المؤرخ 27/1/2016 وإعادة الحال إلى ما كان عليه قبل التعاقد والزام المدعي تقابلا بإعادة مبلغ أربعة ملايين ليرة سورية للمدعية نادية ورد طب التعويض استأنف الطرفان القرار وأصدرت محكمة الاستئناف المدنية الرابعة بدمشق القرار 49 أساس 896 بتاریخ 22/3/2017 بالأكثرية بالآتي 1 – قبول الاستئنافين شكلا وموضوعا وفسخ القرار المستأنف والحكم بتثبيت شراء المدعية المدعى عليها تقابلا من المدعى عليه المدعي تقبالا العقار 287/2 صالحية جادة والتزام المدعى عليه بنقل وتسجيل العقار باسم المدعية نادیه فی السجل العقاري وعلى أن يكون ذلك متلازما نع استلام المدعى عليه خليل لقيمة الشيك المحفوظ في صندوق المحكمة والزامه بتسليم العقار خاليا من الشواغر و الشاغلین والتزام الجهة المدعية أصليا بدفع مبلغ عشرة ملايين ليرة سورية للجهة المدعية تقابلا تعويضا عما لحقها من ضرر من تأخر المدعية بتسديد رصید الثمن أوقع الطرفان الطعن على القرار الأنف الذكر وأصدرت محكمة النقض الغرفة المدنية الثانية (أ) القرار الناقض رقم 873 أساس 1318 بتاریخ 7/6/2017والقاضي بنقض القرار للأسباب الواردة فيه بأن التعويض مبالغا فيه وان المدعى عليه لازال شاغلا للعقار وبعد تجديد الدعوى أمام محكمة الأستئناف وأصدرت محكمة الاستئناف الغرفة الرابعة بدمشق بالاكثرية القرار رقم 209 أساس 2568 بتاریخ 18/10/2017والقاضي تثبيت شراء المدعية من المدعى عليه العقار موضوع الدعوى والزامه بالتسليم وقبض قيمة الشيك المحفوظ بصندوق المحكمة والزام المدعية نادية يدفع مبلغ خمسة ملايين ليرة سورية للمدعى عليه تقبلا تعويضا عن الضرر اللاحق من جراء تأخر المدعية بتسديد رصيد الثمن.وطعن الطرفان بالفرار أمام محكمة النقض وكان الطعن للمرة الثانية وأصدرت الغرفة المدنية الثانية لدى محكمة النقض القرار المخاصم رقم 2020 أساس 2213 تاریخ 20/12/2017القاضي بنقض القرار الجهة فقرة التعويض واعتبارها كأن لم تكن لأنه غير متوجب التعويض لأن التأخير ليس بالمدة الطويلة وتقدم المدعي بالمخاصمة بدعوى المخاصمة ضد القرار المشكو منه مدعيا وقوع الهيئة المخاصمة مصدرة القرار الأنف الذكر بالخطأ المهني الجسيم لما يلي: أسباب المخاصمة1 – خالفت الهيئة المخاصمة اجتهاد الهيئة العامة لمحكمة النقض رقم 7/97 تاريخ 9/3/1981 المتضمن أن الأخذ بالمبدأ القائل بأن حق توفي الفسخ بتسديد رصيد الثمن أوضح المحكمة للمشتري مهلة لتسديد الثمن منوطا بعدم الحاق ضرر كبير بالبائع من جراء تثبيت العقد بعد ثبوت اخلال المشتري بالتزامه والعدول عن كل اجتهاد مخالف. 2 – إهمال الوثائق الرسمية وتجاهلها والتي تحدد مجرى الدعوى وحقوق الأطراف يعتبر خطأ مهني جسيم.3 – خالفت الهيئة المخاصمة نصا القانون في المادة 148 من القانون المدني وحکمت بخلافه. 4 – الهيئة المخاصمة قد قامت بالحكم في موضوع الدعوى الجهة التعويض عندما نقضت القرار جزئيا لجهة الفقرة الحكمية الرابعة فقط مخالفة بذلك ما ورد في القرار الناقض الأول الملزم لها والذي أقر بوجوب التعويض إلا أنها اعتبرته مبالغ فيه.وان هذه الهيئة قررت في غرفة المذاكرة بتاريخ 5/2/2018بقرار المتفرقة رقم ها قبول دعوى المخاصمة شكلا ووقف تنفيذ القرار المخاصم ودعوة الأطراف إلى جلسة المحاكمة كما تقرر وضع إشارة الدعوى على صحيفة العقار 287/6 صالحية جادة لصالح هذه الدعوى.وأنه من استقراء كافة وثائق الدعوى والدفوع المثارة والطلبات المقدمة فيها تبين بأن المدعي بالمخاصمة باع للمدعى عليها بالمخاصمة نادية. الشقة السكنية رقم 287/6 من المنطقة العقارية صالحية جادة بمبلغ وقدره أربعة وستين مليون ليرة سورية سدد بتاريخ إبرام العقد في 27/1/2016 مبلغ أربعة ملايين ليرة سورية.وإن المدعية تطلب تثبيت البيع ولم تطلب اجازتها بإيداع رصيد الثمن عند الادعاء أمام محكمة البداية ولم تسدد الرصيد أمام محكمة البداية رغم التكليف بذلك وتم إيداع رصيد الثمن أمام محكمة الاستئناف بتاريخ1/12/2019 بموجب شيك رغم أن المدعى عليه بالمخاصمة تقدم بادعاء بالتقابل بطلب فسخ البيع كما أبدى استعداده بالإقرار بالبيع بعد تسديد رصيد الثمن.وأن المدعية نادية طلبت بإنذارها من المدعى عليه خليل الحضور بالدعوى وإقراره بالبيع واستلام رصيد الثمن ولم تلتزم بوعدها سواء في الإنذار أو ما جاء في العقد لجهة المدة بخمسة عشر يوما وتبين من عقد البيع موضوع الدعوى بأن رصيد الثمن يدفع حسب الشروط الخاصة تعهد الفريق الأول بإعادة الرعبون أربعة ملايين ليرة سورية في حال عدم الحصول على الموافقة الأمنية أو في حال استحالة الفراغ لسبب يتعلق بالفريق الأول وتعهد المشترية بدفع الرصيد عند الفراغ وتسليم العقار وتعهد البائع بترقين الاشارة الموضوعة بتاريخ 2015 وحتى عبارة عن تجاوز 3 وتسليم العقار برئ الذمة وبمدة خمسة عشر يوما اعتبارا من تاريخ العقد 27/1/2016 وإن المدعية أقامت الدعوى بتاريخ 16/2/2016 وادعى تقابلا البائع مدعي المخاصمة بتاريخ 30/3/2016 طالبا فسخ البيع والتعويض ورد دعوى المدعية وأن الضرر اللاحق به يتمثل بامتناع المدعية عن تنفيذ التزاماتها بالفراغ اللمبيع وتسديد رصيد الثمن وارتفاع أثمان العقارات وانخفاض القيمة الشرائية للعملة وكما اعلن وكيل المدعي تقابلا في الإنذار وفي جلسة 5/6/2016 بأنه مستعد موكله للإقرار بالبيع فيما إذا أحضرت المدعية نادية رصيد الثمن واستمهل وكيلها وأبرز وكيل المدعي بالمخاصمة صورة الموافقة الأمنية رقم 1320/م وتاريخ 29/1/2016 المدونة على بيان مبيع أو تنازل بين الطرفين كما أعلن المدعي بالمخاصمة تنفيذ كافة التزاماته بتجهيز معاملة الفراغ وترقين الاشارات والحصول على الموافقة الأمنية والمدعية كانت تماطل دون جدوى كما اعلن وكيل المدعية بذات جلسة استجواب المدعي تقابلا خليل في 14/6/2016 استعداده لدفع رصيد الثمن وكلفته المحكمة بإيداعه في صندوق المحكمة واستمر وكيلها بالاستمهال ولم يدفع المبلغ إلا في مرحلة الاستئناف بتاريخ 1/12/2016 وبات من الثابت اخلال المدعى عليها بالمخاصمة بالتزامها بتسديد رصيد الثمن رغم إنذارها وإمهالها لعدة مرات ومما لاشك فيه بأن ذلك يلحق الضرر بالمدعي بالمخاصمة وحيث أن إخلال المدعى عليها نادية هو فقط بتاخرها بتسديد رصيد الثمن ونفذت التزامها بتسديد رصيد الثمن كاملا وقدره ستين مليون ليرة سورية واستناد لهذه المعطيات قضت محكمة الاستئناف بالاكثرية بتثبيت البيع مع دفع تعويض للمدعى بالتقابل قدره عشر ملايين ليرة سورية إلا أن محكمة النقض جراء الطعن بالقرار اعتبرت التعويض مبالغا فيه ونقضت القرار المطعون فيه وبعد تحديد الدعوى أمام الاستئناف أصدرت المحكمة قرارها واتباعا للنقض حيث خفضت التعويض إلى خمسة ملايين ليرة سورية إلا أن محكمة النقض المخاصم قرارها نقضت القرار وحكمت باعتبار الفقرة القاضية بالتعويض كأن لم يكن تأسيسا على عدم توجب التعويض لأن التأخير برصيد الثمن ليس بالمدة الطويلة ولا يرتب ضررا.وحيث أن اجتهاد الهيئة العامة لمحكمة النقض بالقرار 7 أساس 79 تاريخ 9/3/1981 تضمن بأن حق توقي الفسخ بتسديد رصيد الثمن أو منح المحكمة للمشتري مهلة لتسديد الثمن منوطان بعدم الحاق ضرر كبير بالبائع من جراء تثبيت البيع (العقد) بعد ثبوت اخلال المشتري بالتزامه.وإن مخالفة القرار المخاصم لنص القانون المادة 344 من القانون المدني التي تضمنت يجب أن يتم الوفاء فورا بمجرد ترتب الالتزام نهائيا في ذمة المدين.وللمادة 158 من القانون المدني حيث أنه في العقود الملزمة للجانبين، إذا لم يوف أحد المتعاقدين بالتزامه جاز للمتعاقد الآخر بعد اعذاره المدين أن يطالب بتنفيذ العقد أو فسخه مع التعويض في الحالتين إن كان له مقتضی ولا يخفى عن الجميع ما وصل إليه انخفاض القوة الشرائية للنقد بسبب الظروف الأمنية التي مر بها القطر وإن تأخير سداد الثمن لحوالي العشرة أشهر ليست بالمدة القصيرة في هذه الظروف المبلغ كبير رصيد الثمن ستين مليون ليرة سورية واعتبار أنه تم تسديد الثمن واستلمت المدعى عليها بالمخاصمة العقار وبات من الثابت وقوع الهيئة المخاصمة بالخطأ المهني الجسيم لعدم اعمالها واهمالها للنص القانوني واجتهاد الهيئة العامة لمحكمة النقض لجهة التعويض فقط وإن أسباب المخاصمة تنال من القرار المخاصم وإن الدعوى جاهزة للفصل.لذلك وعملا بأحكام المواد 466 وما بعدها من قانون أصول المحاكمات.لذلك تقرر بالإجماعقبول المخاصمة موضوعا وإبطال القرار المخاصم الصادر عن الغرفة المدنية الثانية لدى محكمة النقض (أ). رد الطعنين الواقعين على قرار محكمة الاستئناف المدنية بدمشق مع الإشارة أن الفقرة الثانية منه لجهة التسليم منفذة. إعادة التأمين لمسلفه. تضمين المدعى عليهم بالمخاصمة القضاة مع السيد وزير العدل إضافة لمنصبه كمسؤول بالمال بدفع مبلغ ألف ليرة سورية تعويضا للمدعي وحفظ حق الوزارة بالعودة بما تدفعه على القضاة. ترقين إشارة الدعوى عند تنفيذ الحكم.إيداع ملف الدعوى الأصلية مرجعه بعد ضم نسخة عن القرار إليه. حفظ ملف المخاصمة.