تسجيل العقار باسم الورثة في السجل العقاري ينسحب أثره إلى تاريخ الوفاة ولا يشترط مضي سنتين على هذا التسجيل لسماع دعوى الإخلاء لعلة السكنى

دعوى الإخلاء لعلة السكنى لا تُسمع إلا إذا كان العقار مسجلاً في السجل العقاري، وتُحتسب مدة التملك المطلوبة من تاريخ وفاة المورث لا من تاريخ انتقال القيد إلى اسم الورثة، متى كان الإرث هو سبب الملكية.

نص الاجتهاد

استقر الاجتهاد على أن التسجيل في السجل العقاري شرط أساسي لسماع دعوى الإخلاء لعلة السكنى ولكن لا يشترط مرور سنتين على التسجيل باسم الورثة حيث ينصرف التسجيل إلى تاريخ الوفاة المناقشة: في الوقائعتقدم ورثة المرحوم شفیق و هم نوال زين العابدين واولاده ایمن و ایهاب واياد وفرح ومهى بالدعوى بمواجهة ابراهام والتي تضمنت انهم يملكون ارثا عن المرحوم شفيق العقار رقم 809/1 صالحية جادة بدمشق وهو عبارة عن دار سكن ويشغلها المدعى عليه ايجارة وأنهما بحاجة للعقار لسكناها ولا تملك سواه ومضى على تملكها اكثر من سنتين وان المدعى عليه ممتنع عن دفع الأجور رغم استحقاقها وقصر بدفعها وطلبت الجهة المدعية القاء الحجز الاحتياطي على امواله المنقولة وغير المنقولة ثم الحكم بالزامه بإخلاء المأجور وتسليمه خالي من الشواغل واصدرت محكمة الصلح المدنية الثالثة بدمشق القرار 95/1744 تاریخ 25/2/2009 برد دعوى الإخلاء لعلة التقصير بالدفع والحكم لجهة دعوى الاخلاء لعلة السكن والزام المدعى عليه باخلاء وتسليم المأجور للجهة المدعية خالية من الشواغل والشاغلين خلال ستة اشهر من اكتساب الحكم الدرجة القطعية. وبنتيجة طعن المدعى عليهما اصدرت الغرفة الايجارية القرار بنقض القرار لأن الجهة المدعية لم تقم بنقل ملكية العقار على اسمها بالسجل العقاري وان الجهة المدعية لم تملك أي عقار خلال السنتين السابقتين لاقامة الدعوى. وبعد تجديد الدعوى أمام محكمة الصلح اصدرت المحكمة القرار 185/2197 تاریخ 22/4/2012المتضمن الزام وارثة المدعى عليه المرحوم ابراهام باخلاء العقار المأجور وتسليمه للجهة المدعية خالية من الشواغل ولدى الطعن بالقرار أصدرت الهيئة المشكو منها القرار موضوع المخاصمة رقم 2 اساس 11 بتاریخ 28/1/2018 المتضمن رد الطعن موضوعا ولم تقنع المدعية بالمخاصمة بقضاء القرار الانف الذكر فتقدمت بواسطة وكيلتها بدعوى المخاصمة هذه ناسبة للهيئة وقوعها في الخطأ المهني الجسيم لمايلي. أسباب المخاصمة 1 – عدم اتباع ما ورد بالقرار الناقض رقم 1997/2026 تاریخ 9/5/2010 من قبل محكمة الصلح ومن قبل المحكمة مصدرة القرار المخاصم.2 – عدم مناقشة دفوع وطلبات الجهة المدعية بالمخاصمة لاسيما الأسباب المذكورة بمذكرتها المؤرخة في 3/12/2017 المتضمنة أن الخصومة غير صحيحة بسبب عدم اختصام ورثة المستأجر ابراهام وهم زوجته ايفيت صراف وأولاده منها مادلين ولونا ورندا وشقيقه ريشار وشقيقته همرمينا.3 – عدم مخاصمة وارثة المستاجر التي كانت تقيم معه بذات المأجور حين وفاته وهي مادلين ابراهام كما هو ثابت بالكشف الذي أجرته المحكمة وإن مادلين كانت تسدد الأجور الوكيل الجهة المدعية المحامي مهند في القانونلما كانت المدعية بالمخاصمة تطلب قبول الدعوى شكلا ووقف تنفيذ القرار المخاصم ومن ثم قبول الدعوى موضوعأ وابطال القرار المخاصم والتعويض والرسوم والمصاريف والاتعاب لأنه صدر مشوبة بالأخطاء المهنية الجسيمة المذكورة انفأ, وحيث أن هذه الدعوى قد تفرعت عن الدعوى الأصلية التي باشرتها الجهة المدعية المدعى بمواجهتها بالمخاصمة وتم بیان مراحلها في حقل الوقائع وان الهيئة اصدرت قرارها رقم (40) متفرقة بتاريخ 22/7/2018 بقبول الدعوى شك ووقف تنفيذ القرار المخاصم ومن استقراء كافة اوراق ووثائق الدعوى والدفوع المثارة تبين بأن الدعوى اقيمت ابتداء بتاریخ 7/3/2005 بمواجهة المدعى عليه ابراهام واصدرت محكمة الصلح قرارها بتاریخ 25/2/2009 برد دعوى الإخلاء لعلة التقصير عن الدفع والزام المدعى عليه بإخلاء الشقة وتسليمها للجهة المدعية لعلة السكن. طعن بالقرار لونا بنت ابراهام وذكرت في طعنها انه توفي المدعى عليه ولم يبلغ القرار اليه وكانت وفاته بتاریخ 10/5/2019 وانه انحصر ارثه الشرعي بها حسب حصر الارث رقم 4709 تاریخ 5/10/2009 وانه لا تسمع الدعوى أضافة للتركة بالنسبة للجهة المدعية لان الدعوى الايجارية شخصية وان المدعيين لم ينقلوا الملكية للعقار باسمائهم وأصدرت الغرفة الايجارية بمحكمة النقض قرارها رقم 1997 بتاریخ 9/5/2010 القاضي بنقض القرار بتعليل انه لابد من تسجيل العقار على اسماء الورثة ثم ينسحب اثر ذلك من تاريخ الوفاة. وبعد تجديد الدعوى بمواجهة لونا واصدرت محكمة الصلح القرار 185/2197 بتاریخ 22/4/2012بالزام الجهة المدعى عليها باخلاء العقار المأجور وتسليمه للجهة المدعية طعنت لونا بواسطة وكيلها بالقرار وذكرت أن المحكمة لم تدخل مادلين في الدعوى رغم انها احد الورثة وهي تدفع الأجور واصدرت الغرفة الايجارية بمحكمة النقض القرار 2/11/2018 قرارها برد الطعن موضوعا وتضمن أن حصر الإرث المبرز للمدعى عليه ابراهيم يفيد بأن الوريثة الوحيدة هي ابنته لونا مما يعني انه لا مجال لادخال سواها ولا علاقة للمدعوة مادلين وحيث أن وثيقة حصر الإرث الشرعي رقم 4709 تاریخ 5/10/2009 الصادرة عن القاضي الشرعي الأول بدمشق تضمنت وفاة ابراهام بتاریخ 10/5/2009 في ابنته لونا فقط وان من تقدم بدعوى المخاصمة هي لونا بواسطة وكيلتها وان ايفيت صراف ومادلين بنت أبراهام تقدموا بادعاء شخصي بحق الجهة المدعية الاصلية ووكيلها مهند المصري بجرم التزوير واستعماله والتدخل فيه بخصوص وثيقة حصر الارث وإنه أغفل اسم باقي ورثة المرحوم ابراهام .وان المدعية بالمخاصمة لم تتصد في طعنها الأول لصحة الخصومة بالنسبة لورثة ابراهام ولم تطلب ادخال أحد ولم تثر ذلك إلا في طعنها الثاني حتى انه في طعنيها وفي استدعاء المخاصمة جاء بصفتها الشخصية فقط رغم انها اشارت لوجود ورثة اخرين وابرزت حصر ارث شرعي بمذكرة لاحقة لطعنها الثاني والمذكرة مؤرخة في 3/12/2017 ولم يدخل أو يتدخل او يبلغ أي من الورثة الأخرين لابراهام.وان الدفوع التي تقدم في الدعوى هي شخصية ولا تطال الغير وليس للمدعية بالمخاصمة اثارة اسباب لم تكن اثارتها في طعنها الأول ايضأ وان محكمة الدرجة الأولى ومن بعدها محكمة النقض اتبعتا القرار الناقض الذي تضمن انه لابد من تسجيل العقار على اسماء الورثة ثم ينسحب أثر ذلك من تاريخ الوفاة كما تضمن بأن الاجتهاد استقر أن التسجيل في السجل العقاري شرط اساسي لسماع دعوى الإخلاء لعلة السكن ولكن لا يشترط مرور سنتين على التسجيل باسم الورثة حيث ينصرف التسجيل الى تاريخ الوفاة.وحيث أن الأسباب المثارة لم تنل القرار المخاصم بما رمته به من خطأ مهني جسيم وان الهيئة وقعت فيهلذلك تقرر بالإجماعرد دعوى المخاصمة المقدمة من المدعية لونا موضوعا والغاء قرار وقف تنفيذ القرار المخاصممصادرة التأمين لصالح الخزينة العامةتضمين المدعية بالمخاصمة الرسم والمصاريف والاتعاباعادة الملف لمرجعه بعد ضم صورة عن هذا القرار فيه