لا تنعقد الخصومة في دعوى تثبيت العلاقة الإيجارية إلا بمخاصمة جميع ورثة المستأجر لأن الحق الإيجاري ينتقل إليهم على سبيل الاستقلال

وفاة المستأجر لا تُنهي عقد الإيجار، وإنما تنتقل الحقوق الإيجارية إلى جميع الورثة حقاً ذاتياً لهم لا يدخل في التركة، ولا تُقبل دعوى تثبيت العلاقة الإيجارية إذا لم تُخاصم أو تُقم من جميع الورثة ذوي الصفة.

نص الاجتهاد

أن الاجتهاد القضائي قد استقر على أن العلاقة الايجارية هي علاقة شخصية وتتصل بحق شخصي واذا توفي المستاجر الاصلي فان العلاقة الايجارية تنتقل الى الورثة جميعا الذين يصبحون بمثابة المستاجرين المتعددين وان ايا من المستاجرين المتعددين لايمثل الباقين ولا ينوب عنهم ولا يصح اقامة الدعوى من احد من الورثة اضافة التركة او من بعض الورثة ذلك أن عقد الايجار لاينتهي بموت المؤجر أو المستاجر وان ماينشا بعد الوفاة للورثة من حقوق ايجارية لورثته لايمكن اعتبارها من التركة وانما هي حق ذاتي اصلي للورثة فاذا كانت الدعوى التي تستهدف تثبيت علاقة ايجارية مقامة ليس من جميع افراد ورثة المستاجر وفقا لوثيقة حصر الارث فان ذلك يؤثر على صحة الخصومة والحق بالادعاء وصحة التمثيل المناقشة: اسباب الطعن – العلاقة الايجارية هي علاقة شخصية ولابد فيها من مخاصمة جميع المؤجرين والمستاجرين مما يجعل الخصومة غير صحيحة لعدم مخاصمة كافة ورثة المؤجر كما انه لم يتم اختصام بقية المالكين – المحكمة مصدرة القرار لم تضع دفوع الجهة الطاعنة موضع المناقشة والتمحيص وعقد الايجار انكرناه وهو غير ثابت والتوقيع المنسوب للمرحوم محمود غير عائد له – كيف علمت المحكمة أن بقية المالكين على الشيوع لم يعترضوا على عقد الايجار طالما انه لم يتم اختصامهمفي القانونحيث أن دعوى الجهة المدعية المطعون ضدها ایمن وامنة تهدف الى المطالبة بتثبيت العلاقة الايجارية تاسيسا على أنها تلقت عن مورثها المرحوم صبحي حق ايجار العقار رقم /11/ منطقة عقارية رابعة والذي كان بدوره قد تلقاه عن والده المرحوم عبد الرحمن الذي تقوم بينه وبين مورث المدعى عليهم الثلاثة الأوائل وبما أن المدعى عليهما الرابع والخامس قد اشتريا العقار موضوع الدعوى فان حق الايجار قد انتقل اليهما والمذكوران قد استحصلا على قرار قضائي بالزام الجهة المدعية بتسليمهما العقار موضوع الدعوى وهي ساعية لتنفيذه لدى دائرة التنفيذ وبنتيجة المحاكمة الجارية صدر القرار رقم 231 تاریخ 29/8/2016 والذي قضى برد الدعوى لعدم الثبوتولعدم قناعة الجهة المدعية بالقرار السالف الذكر فقد طعنت فيه حيث صدر القرار الناقض رقم 97 تاریخ 6/2/2017 والذي قضى بنقض القرار المطعون فيه لأسباب قانونية مفادها أن المحكمة مصدرة القرار اخطات في تطبيق أحكام المادة 10من قانون البينات بان الوارث يجب أن يدفع بانه لايعلم أن الخط او التوقيع هو لمن تلقي عنه الحق. الى آخر ماجاء من حيثيات وقد اعيدت الاضبارة مرجعها المختص وبنتيجة المحاكمة صدر القرار المطعون فيه ولعدم قناعة الجهة المدعى عليها بالقرار السالف الذكر فكان هذا الطعن للاسباب الواردة باستدعائهوحيث أن هذه المحكمة وهي تستعرض اوراق الدعوى فقد استبان لها من عقد الايجار المبرز آن العلاقة الايجارية قد نشات ابتداء مابين المؤجر محمود بن عبد الرحيم وبين المستاجر عبد الرحمن بن حسن على الماجور موضوع الدعوى وكان ذلك بتاريخ الأول من شهر أب عام 1961ولما كان الثابت من تسلسل بيان القيد العقاري المبرز انه بتاريخ الإجارة كان المؤجر محمود يملك 800 سهم وعبد الرزاق كحاله 800 سهم وزهيه مقدر 800 سهم وبناء على ذلك فان المؤجر في حينها لم يكن يملك حق الادارة التي تخوله الايجار لكامل الماجور وكان تاجيره فضوليا لباقيالحصص ومؤجرا اصليا لحصته البالغة /800/ سهم فاذا مضت سنة دون اعتراض من قبل مالكي باقي الاسهم اعتبر العقد ساريا بحقهم وملزما لهموحيث أن باقي المالكين لم يعترضوا على عقد الايجار اي عبد الرزاق وزهيه رغم مرور سنة اعتبر العقد نافذا وساريا بحقهمولما كان الثابت ايضا ان الملكية استقرت بتاريخ اقامة الدعوى للمدعى عليهما عبد السلام الذي يملك 1600 سهم وميساء 800 سهم وفق ماهو ثابت ببيان القيد العقاري وهما يعتبران خلفا للمؤجر الاساسي وقد انتقلت اليهما العلاقة الايجارية ولما كان الثابت من وثيقة حصر الإرث الشرعية رقم قرار 419 واساس 419 تاریخ 22/2/2016أن عبد الرحمن المستاجر الاساسي للماجور موضوع الدعوى قد توفي بتاريخ 16/2/1972 وقد انحصر ارثه بزوجته عزيزة وباولاده منها محمد مشهور وصبحي وباولاده من زوجته المتوافاة امنة وهم مزين ومحاسن وحسن وعارف ومحمد ومحمد غالبوحيث أن الاجتهاد القضائي قد استقر على أن العلاقة الايجارية هي علاقة شخصية وتتصل بحق شخصي واذا توفي المستاجر الاصلي فان العلاقة الايجارية تنتقل الى الورثة جميعا الذين يصبحون بمثابة المستاجرين المتعددين وان ايا من المستاجرين المتعددين لايمثل الباقين ولا ينوب عنهم ولا يصح اقامة الدعوى من احد من الورثة اضافة التركة او من بعض الورثة ذلك أن عقد الايجار لاينتهي بموت المؤجر أو المستاجر وان ماينشا بعد الوفاة للورثة من حقوق ايجارية لورثته لايمكن اعتبارها من التركة وانما هي حق ذاتي اصلي للورثة فاذا كانت الدعوى التي تستهدف تثبيت علاقة ايجارية مقامة ليس من جميع افراد ورثة المستاجر وفقا لوثيقة حصر الارث فان ذلك يؤثر على صحة الخصومة والحق بالادعاء وصحة التمثيل قرار 391 اساس 355 تاریخ 20/3/2006 نقض الغرفة الايجارية منشور في كتاب الخصومة والتمثيل في القضايا المدنية والايجارية للمؤلف الدكتور محمد ادیب طبعه 2912 وحيث أن هذه الدعوى قد اقيمت من بعض ورثة المستاجر الاصلي عبد الرحمن الثلج بن حسن وليس من جميع افراد ورثة المستاجر مما يجعل الخصومة والحق بالادعاء صحة التمثيل معتلهوحيث أن صحة الخصومة من النظام العام وعلى المحكمة التصدي لها قبل التعرض لموضوع الدعوى وفي أي مرحلة من مراحل الدعوى ولما كانت المحكمة مصدرة القرار الطعين لم تتحقق من صحة الخصومة وبحثت في موضوع الدعوي فتكون بذلك قد اخطات في تطبيق أحكام القانون مما يجعل اسباب الطعن تنال من القرار المطعون فيه وحيث أن الطعن واقع للمرة الثانية فان محكمتنا تنظر الدعوى بصفتها محكمة قانونولما كان الحال على ماسلف ذكره فان الخصومة في هذه الدعوى غير صحيحة لان الدعوى بطلب تثبيت العلاقة الايجارية قد اقيمت ابتداء من بعض ورثة المستاجر وهذا يستدعي رد الدعوى شكلا .لذلك تقرر بالإجماع نقض القرار المطعون فيه والحكم برد الدعوى شكلا لعدم صحة الخصومة اعادة سلفة التامين لمسلفها وتضمين الجهة المطعون ضدها الرسوم والمصاريف اعادة الإضبارة لمرجعها اصولا