لا يوجب إخلاء المحل التجاري لعلة تأجير الغير إدخال المستأجر الأصلي شريكاً يعاونه في العمل أو يشاركه في الإشغال

الشراكة في استثمار المحل التجاري أو مشاركة المستأجر الأصلي لغيره في العمل لا تُعدّ تأجيراً من الغير، ولا تنشأ موجبات الإخلاء إلا إذا ثبت يقيناً أن المستأجر الأصلي أجّر المأجور أو تنازل عنه كله أو بعضه أو باعه للغير دون إذن، مع تحقق المحكمة من أركان هذه الواقعة.

نص الاجتهاد

لا يترتب الإخلاء في المحلات التجارية لعلة تأجير الغير في حال إدخال المستأجر الأصلي شريك يساعده في العمل أو شريكة يشاركه في إشغاله، ويترتب فقط في حالة تأجير المأجور أو التنازل عنه كاملا أو جزء منه فارغة ولقاء بدل أو في حالة بيعه إلى الغير بدون موجودات وتحقق ذلك من المحكمة يقينا المناقشة: أسباب المخاصمة: 1 – بني الحكم المخاصم على أقوال شهود في وقائع لا يجوز اثباتها بالشهادة. 2 – الخصومة في دعوى المخاصمة غير صحيحة. 3 – عدم مناقشة شهود طالب المخاصمة. في القانون:حيث أن الدعوى الأصلية التي تفرعت عنها دعوى المخاصمة تقوم على طلب إخلاء المدعى عليهما من المحل التجاري المشاد على العقار رقم 3281 من المنطقة العقارية السويداء الشرقية 1/1 وتسليمه للجهة المدعية خالية من الشواغل والشاغلين العلة التأجير من الغير.صدر قرار عن محكمة الصلح المدنية الثانية بالسويداء اساس 25 قرار 456 تاریخ 17/9/2017 م بإلزام المدعى عليه (.) والمدخلة (.) بإخلاء المأجور موضوع الدعوى الكائن بالسويداء الشرقية 1/1 – العقار رقم 3821 – الطابق الأرضي من البناء وتسليمه للجهة المدعية خالية من الشواغل والشاغلين خلال مدة أقصاها ثلاثة أشهر من تاريخ اكتساب الحكم الدرجة القطعية وذلك لعلة تأجير الغير.قضت الهيئة المخاصم قرارها – الغرفة المدنية السابعة (الإيجارية) لدى محكمة النقض برد الطعنين موضوع بالقرار 16 تاريخ 28/1/2018م.تقدم مدعي المخاصمة بلائحة ادعاء مبينة الأوجه القانونية للمخاصمة من وجهة نظر طالب المخاصمة وطالبة التعويض حيث أن دعوى الإخلاء للتأجير من الغير تتناول الإجارة الأصلية وتستهدف فسخها، ويجب بمقتضى ذلك أن ترفع على المستأجر الأصلي الذي أجر من الباطن، ويجوز للمستأجر من الباطن الانضمام في الخصومة وإلى جانب المستأجر الأصلي أو إدخاله كمدعى عليه مع المستأجر الأصلي، وبالتالي غدت الخصومة صحيحة في الدعوى.ولما كانت دعوى التخلية لعلة التأجير من الغير تطلب توفر أمرين اثنين: 1 – قيام عقد إيجار بين المستأجر الأصلي وبين المالك أو المؤجر. 2 – ثبوت إقدام المستأجر الأصلي على تأجير المأجور كله أو بعضه إلى الغير بدون إذن خطي من المائك أو المؤجر.وحيث أنه لا بد من الثبوت اليقيني بتأجير الغير وتسليمه المأجور وعلى المحكمة أن تتحقق من توافر أركان هذه الاجارة.ولما كان يتضح من أوراق الدعوى بأنه لا خلاف على العلاقة الإيجارية القائمة بين المالك والمستأجر الأصلي يامن، ولكن لا بد من التحقق من صحة العلاقة أو الرابطة القانونية بين المدخلة وداد والمستأجر الأصلي، فإن توفرت شروط دعوی الإخلاء لعلة تأجير الغير عندئذ يتم فسخ العلاقة الإيجارية من المالك إلى المستأجر الأصلي وبالتالي تنعدم العلاقة العقدية بين المالك والمستأجر من الباطن وتتوفر شروط الإخلاء، وحيث أنه من الملاحظ بضبط الكشف والخبرة وبسؤال المدخلة (.) أجابت (اعمل مع (.) ويكون ابن خالي، والثياب والأزياء الموجودة داخل المأجور قمنا بشرائها وإننا نوزع الأرباح مناصفة وقد بدأنا عملنا في المأجور عندما كان يوجد فيه طاولة ومكتب ورفوف وقمنا بالشراء مناصفة) وشهود جهة الادعاء الأصلي بعد هدر شهادة (.) لعدم الوثوق بها لصدور أحكام جزائية مكتسبة الدرجة القطعية تحول دون سماع شهادته، فإننا نلاحظ بأن مصدر المعلومات للشهود من المدخلة في (.) استقى معلوماته منها ولا يعرف المستأجر الأصلي، وكذلك الشاهد (.) معلوماته من المدخلة رغم كذبه بإفادته بأنه لم يكن شاهد للمدعي سوى بهذه الدعوى وتبين بأن شاهد لعدة دعاوى جزائية للمدعي والشاهد (.) بني شاهدته على الاعتقاد بأنها مستأجرة من يأمن وهو لا يعرفه ولا يعرف المال.وحيث أنه في المحلات التجارية لا يترتب الإخلاء لعلة تأجير الغير في حال إدخال المستأجر الأصلي شريك يساعده في العمل أو شريكة يشاركه في أشغاله ، فإن ذلك لا يترتب عليه الإخلاء. ويترتب فقط في حالة تأجير المأجور أو التنازل عنه کاملا أو جزء منه فارغة ولقاء بدل أو في حالة بيعه إلى الغير بدون موجودات وتحقق ذلك من المحكمة يقينا.وحيث أن أمر الاستدلال بشهادة الشهود وإن كان موكو القناعة محكمة الموضوع إلا أنه يجب بيان الأسباب التي دعت إلى ذلك لأن الأحكام يجب أن تكون مبنية على العلل والأسباب وهذا غير متوفر بالملف، وتعليل الأخذ بشهادة (.) غير كاف إذ أن المادة 59 من قانون البينات نصت في الفقرة الثانية بأنه لا يكون أهلا للشهادة من كان محكومة بأحكام جزائية تسقط عنه أهلية الشهادة وهي من النظام العام وفي حال توفر عدم قبول شهادة الشاهد يتوجب على القاضي رفض دعوته وفي حال سماعها عدم الأخذ بها.وحيث أنه كان يقتضي من المحكمة المشكو من قرارها معالجة القضية والحكم بالنتيجة بالنقض أو التصديق بحسب ما يتبين لها من دراسة الدعوى دراسة موضوعية وبيان الرابطة العقدية ما بين المستأجر الأصلي والمدخلة وداد فيما إذاكانت رابطة عمل أو شراكة في الأشغال، فإن ذلك لا يدخل في دعاوى الإخلاء وإذا كان تأجير المأجور لقاء بدل فإنه تنازلا عن المأجور أو اجارة ثانوية توجب الإخلاء.وحيث أن حالة الخطأ المهني الجسيم الذي نصت عليه مواد أصول المحاكمات متوفرة في الدعوى. وحيث أن الهيئة الحاكمة سبق وأن أصدرت القرار رقم 18متفرقة بتاريخ29/4/2018 بقبول المخاصمة شكلا ووقف تنفيذ القرار المخاصم مما يستوجب قبول دعوى المخاصمة موضوعة والحكم بالتعويض وإبطال القرار المخاصم.لذلك تقرر بالإجماعقبول دعوى المخاصمة موضوعة وابطال القرار المخاصم الصادر عن الغرفة المدنية الإيجارية لدى محكمة النقض اساس 28 قرار 16 تاريخ 28/1/2018م واعتباره كأن لم يكن. إعادة التأمين المدفوع لمسلفه. إلزام المخاصم ضدهم والسيد وزير العدل بدفع تعويض للمدعي بالمخاصمة مبلغ وقدره 500 ل.سإعادة الملف لمرجعه مع حفظ صورة مصدقة عن القرار الصادر بالملف. تضمين المتخاصم ضده (.) الرسم والمصاريف والأتعاب.