إذا ورد البيع على أقسام/شقق قبل الترخيص القانوني أو خارج السجل المؤقت، فإن العقد يكون باطلاً بطلاناً مطلقاً من أساسه، ولا يزول هذا البطلان بالإجازة، كما يملك كل ذي مصلحة وللمحكمة التمسك به أو إثارته تلقائياً.
الماده 4 من القانون 14 لعام 1974 اجازت للاشخاص المرخص لهم التعاقد على تمليك الأقسام قبل المباشره باشاده البناء فعلا اي البيع على المخططات ما يعني ان البيع قبل الترخيص غير جائز الفقرة أ من الماده 142 من القانون المدني تنص على انه اذا كان العقد باطلا جاز لكل ذي مصلحه أن يتمسك بالبطلان وللمحكمة أن تقضي به من تلقاء ذاتها ولا يزول البطلان بالاجازة المناقشة: النظر في الدعوىالهيئة الحاكمة بعد اطلاعها على استدعاء المخاصمة وعلى القرار موضوع المخاصمة وعلى كافة الأوراق وبعد المداولة أصدرت الحكم الاتي:اسباب المخاصمة – العقد موضوع الدعوى باطل منذ نشوئه لمخالفته المرسوم 14 لعام 1974۹۷۶ الماده الخامسه التی اتنص على أنه لا يعتد بالبيوع التي تجري خارج السجل المؤقت وتعتبر باطله بطلانا مطلقا والهيئه المخاصمه لم تلحظ هذا البطلان مما يجعلها ارتكبت خطأ مهنيا جسيما – في حال ابطال العقد يعاد المتعاقدان الى ما كانا عليه قبل التعاقد وان قيام الهيئه المخاصمه بفسخ عقد باطل والحكم بالتعويض يشكل خطأ مهني جسيم – ان الهيئه المخاصمه عندما قررت ان العقد صحیح وارتأت فسخه جعلت احد الأطراف يثري على حساب الاخر والتعويض المحكوم به لا يستند الى اي نص قانوني سليم – التعويض يغدو بتاريخ الادعاء وليس بتاريخ الكشف واخطأت الهيئه المخاصمه عندما قدرت التعويض بتاريخ الكشف – ان استحاله التنفيذ لا ترجع الى مدعي المخاصمه بل الى اسباب خارجيه والتفات الهيئه المخاصمه عن هذا الأمر يشكل خطأ مهنيا جسيما – أن مورث الجهة المدعى عليها دفع نصف قيمة الشقتين والمحكمة حكمت بكامل ثمن الشقتين ۔ اخطأت الهيئه المخاصمه عندما بنت حكمها على المسؤولية التقصيريه بينما مصدرها العقد – ان المدعي بالدعوى الاساسيه رد استئنافه شكلا والقرار اكتسب الدرجه القطعيه بحقه وبالتالي فلا يجوز الحكم له وفق طلباته في التطبيق القانوني والحكمحيث أن دعوى الجهه المدعيه بالمخاصمه تهدف الى قبول دعوى المخاصمه شكلا ووقف تنفيذا القرار المخاصم وقبول الدعوى موضوعا وابطال القرار موضوع المخاصمه والزام الساده القضاه والسيد وزير العدل بالتكافل والتضامن بدفع التعويض المناسب وتضمين الجهة المدعى عليها الرسوم والمصاريف والأتعابوحيث أن الدعوى الأصلية التي تفرعت عنها هذه الدعوى كان قد تقدم بها المدعو سميح اصاله عن نفسه واضافه لتركه والده المرحوم احمد الى محكمة البدايه المدنيه بدمشق يدعى فيها على المدعو سعید بطلب تثبيت بيع وتسليم وحجز وبالمحاكمه امام محكمة البدايه صدر القرار رقم 1104 اساس 11901 تاریخ 18/10/2006 والذي انتهى الى رد الدعوى لسبق اوانها واستؤنف القرار من قبل الطرفين فصدر القرار الاستئنافي رقم 490 اساس 760 تاریخ 19/7/2006 والذي قضى برد استئناف سميح شكلا لتقديمه خارج المده وقبول استئناف سعيد والحكم بقبول الادعاء المتقابل وفسخ عقدي البيع موضوع الدعوى والزام المدعى عليه سعيد بان يدفع لورثه احمد مبلغ مائتي الف ليره وهو المبلغ المدفوع من المؤرث احمد بموجب عقد البيع الذي تقرر فسخه فطعن بالقرار بعض ورثه احمد فصدر القرار الناقض وقضى بنقض القرار الاستئنافي لاسباب شكليه وتم تجديد الدعوى امام الاستئناف فصدر القرار الاستئنافی رقم 158 اساس 2887 تاریخ 27/6/2012 متضمنا نفس فقرات القرار الاستئنافي السابق فطعن ورثه احمد بالقرار فقررت محكمة النقض فتح باب المرافعه وانابه محكمة الاستئناف باجراء کشف وخبره الوصف الحالة الراهنة ومطابقة القيد على الواقع وبيان ما إذا كان هناك استحاله قانونيه باشاده البناء والحصول على ترخيص وتقدير قيمة الشقتين ولبعد تنفيذ الانابه واعادتها لمحكمة النقض عادت محكمة النقض وقررت فتح باب المرافعه مجددا وانابه محكمة الاستئناف لاجراء خبره وتقدير قيمة الشقتين بتاريخ الكشف وتم تنفيذ الأنابه واعادتها المحكمة النقض فاصدرت الهيئه المخاصمة القرار موضوع المخاصمه بالاكثريه والذي قضى بنقض القرار المطعون فيه والحكم بفسخ عقد البيع موضوع الدعوى والزام المدعى عليه سعيد بمبلغ واحد وسبعون مليون ليره سوریه لورثه احمد تعويض والزامه ايضا باعاده مبلغ مائتي الف ليرة سورية التي كان مؤرث الجهة المدعية قد سددها من ثمن المبيع ولعدم قناعه المدعى عليه سعيد بالقرار تقدم بهذه الدعوى طالبا ابطال القرار موضوع المخاصمه لوقوع الأكثريه مصدرته بالخطأ المهني الجسيم للاسباب الواردة بلائحة الإدعاءوحيث أن الماده 4 من القانون 14 لعام 1974 اجازت للاشخاص المرخص لهم التعاقد على تمليك الأقسام قبل المباشره باشاده البناء فعلا اي البيع على المخططات ما يعني ان البيع قبل الترخيص غير جائزوحيث أن الثابت بالأوراق أن البيع تم قبل الترخيص ما يعني أن هذا البيع البيع باطل من اساسه كما ان الفقرة ب من الماده 5 من نفس القانون تنص على أنه لا يعتد باي بيع يجري خارج المسجل المؤقت المشاد اليه بالفقرة أ من نفس المادةوحيث أن السجل المؤقت لا تسجل فيه الا العقارات المرخصة للبناء وحيث أن العقارات موضوع الدعوى التي يفترض أن تضم الشقتين المباعتين لمؤرث الجهه المدعيه بالدعوى الاصليه لم يتم الترخيص للبناء فيهم مما يعني أن هذه العقارات لم تدخل السجل المؤقت وبالتالي فان البيع الشقتين موضوع الدعوى باطلوحيث ان الفقرة أ من الماده 142 من القانون المدني تنص على انه اذا كان العقد باطلا جاز لكل ذي مصلحه أن يتمسك بالبطلان وللمحكمة أن تقضي به من تلقاء ذاتها ولا يزول البطلان بالاجازةوحيث ان الاكثريه مصدرة القرار المخاصم لم تاخذ هذه النصوص القانونيه بالاعتبار ولم تعمل بها مايجعلها واقعه بالخطأ المهني الجسيم الموجب لقبول الدعوی موضوعاوحيث أن الثابت بتقرير الخبره ان هناك استحاله بالترخيص للبناء لخضوع العقارات المتعلقه بعقد بيع الشقتين للقانون 60 لعام 1979 وان بيع الشقتين يتنافى مع الأصول والقانونوحيث أن استحاله التنفيذ لا تعود بسبب مدعي المخاصمه وانما تعود لأسباب قانونيه هي خضوع العقارات للقانون 60 لعام 1979 يضاف اليها قيام المالكين للعقارات بعزل المدعي وبالتالي لم يعد بامكانه الحصول على الرخصه لو كان ذلك متاحا فاستحاله التنفيذ خارجه عن اراده مدعي المخاصمهوحيث انه والحال ماذكر فقد اصبح محل الالتزام مستحيلا وبالتالي فالعقد باطل وفق نص الماده 133 من القانون المدنيوحيث انه اذا فسخ العقد اعيد المتعاقدان الى الحال التي كانا عليها قبل التعاقد واذا استحال ذلك جاز الحكم بالتعويض الماده 161 من القانون المدنيوحيث ان الاكثريه مصدرة القرار المخاصم لم تاخذ بالاعتبار ما جاء بتقرير الخبره من آن الاستحاله بالتنفيذ تعود لأسباب قانونيه وبسبب عزل المالكين لمدعي المخاصمه وعدم امكانيته للحصول على الترخيص وانه لا يد لمدعي المخاصمه بذلك فتكون بذلك وقعت بالخطأ المهني الجسيم الموجب لقبول الدعوی موضوعا وحيث انه سبق لهذه المحكمة أن قررت قبول الدعوى شكلا ووقف تنفيذ القرار موضوع المخاصمهلذلك تقرر بالإجماع قبول الدعوی موضوعا ابطال القرار موضوع المخاصمه الصادر عن الغرفه المدنيه الثانيه في محكمة النقض واعتباره كان لم يكنالزام الساده القضاه بالتكافل والتضامن مع السيد وزير العدل اضافه لمنصبه بدفع مبلغ الف ليره سوریه تعويض للجهه المدعيه وحفظ حق العودة على الساده القضاهاعاده التامين الى مسلفهتضمين المدعى عليهم ورثه احمد الرسوم والمصاريف والأتعاب – اعاده الاضباره الاصليه الى مرجعها مرفقة بصورة عن هذا القرار