في تقدير أجر العقار، يُعتدّ بالاستعمال الفعلي والواقع المادي للعقار لا بالوصف المسجل له، ولا يُعتمد الجنس العقاري المسجل وحده لنفي خضوعه لأحكام الإيجار. وتقدير الخبرة وسلامتها من مسائل قناعة محكمة الموضوع، والأجرة المقدرة تسري من تاريخ الادعاء وفق القانون.
إن العبرة في اعتبار الأرض سكنية أو زراعية لغرض تقدير الأجرة عنها ليس في جنسها المثبت في التسجيل العقاري، وإنما العبرة بطبيعة استغلالها وواقع حالها، ذلك أن الكثير من الأراضي الزراعية يتم إفرازها إلى قطع سكنية، ولكن جنسها المسجل يبقى على حاله، وإن كثيراً من المنشآت المؤجرة للدوائر والشركات للاستخدام التجاري أو الخدمي تكون منشة على أرض أميرية، وتكون العقود المنظمة بشأنها عقود إيجار واستئجار، وليست عقود زراعية . المناقشة: أسباب المخاصمة:1 – إن العقار 1209 دمر الشرقية هو أرض بعل سليخ تزرع حبوب، والقانون قد استثنى الأراضي الزراعية من أحكام قانون الإيجار2 – إن الخبرة التي اعتمدتها المحكمة بعيدة عن الواقع والموضوعية وقد بالغ الخبراء في تقدير القيمة الشرائية للعقار.3 – التخمين جرى على كامل العقار في حين أن الجهة المدعية لا تملك منه سوى 210 سهم والمحكمة تجاهلت ذلك والتفتت عنه.4 – كان يتوجب احتساب البدل السنوي للمأجور بحسب النسبة التي يخضع لها عند التقدير .في القانون:من حيث إن دعوى الجهة المدعية بالمخاصمة تهدف إلى قبولها شكلاً، ووقف تنفيذ القرار المخاصم، ومن ثم قبولها موضوعاً، والحكم بإبطال القرار المشكو منه، والحكم بالتعويض. ومن حيث إن الدعوى الأصلية التي تفرعت عنها هذه الدعوى تهدف إلى تخمين العقار المأجور موضوع الدعوى الموصوف بالمحضر 1209 دمر الشرقية والمشغول إيجاراً من قبل الجهة المدعى عليها تأسيساً على أنها مغبونة بالبدل الذي تدفعه الجهة المدعى عليها.ومن حيث إن محكمة أول درجة قضت للجهة المدعية بمبلغ وقدره مئتان وسبعة وثمانون ألف ليرة سورية اعتباراً من تاريخ الادعاء الواقع في 16/4/2013 وإلزام الجهة المدعي عليها بفروق الأجرة المترتبة اعتباراً من تاريخ الادعاء وحتى اكتساب الحكم الدرجة القطعية، فتم الطعن بالقرار أمام محكمة النقض والتي أصدرت قرارها المخاصم برفض الطعن فكانت هذه الدعوى للأسباب المبينة أعلاه.ومن حيث إن الثابت من ملف الدعوى أنها مؤسسة على عقد إيجار موثق لدى هيئة الإمداد والتموين لدى دائرة الأشغال العسكرية برقم 959 تاريخ 11/11/1996، وأن العقد مؤجر لصالح الحرس الجمهوري وليس لغرض الاستثمار الزراعي.ومن حيث إن العبرة في اعتبار الأرض سكنية أو زراعية لغرض تقدير الأجرة عنها ليس في جنسها المثبت في التسجيل العقاري، وإنما العبرة بطبيعة استغلالها وواقع حالها، ذلك أن الكثير من الأراضي الزراعية يتم إفرازها إلى قطع سكنية ولكن جنسها المسجل يبقى على حاله، وأن كثيراً من المنشآت المؤجرة للدوائر والشركات للاستخدام التجاري أو الخدمي تكون منشأة على أرض أميرية، وتكون العقود المنظمة بشأنها عقود إيجار واستئجار ، وليست عقود زراعية، الأمر الذي يجعل البحث في هذه النقطة في غير محله القانوني ويستوجب رده.ومن حيث إن تقدير الخبرة ومدى صحتها والأخذ بها أو تركها هو أمر منوط بمحكمة الموضوع وقناعتها. ومن حيث إن الاجتهاد القضائي مستقر على أنه يكفي أن يذكر الخبراء بأنهم راعوا مساحة العقار دون أن يقوموا بتحديدها بالتفصيل.ومن حيث إن الوقوف على العقار ورؤيته وتعيين طريقة الإشغال بدون وجود حواجز ومواقع يكفي لتحقق غرض الخبرة، سيما وأن المحكمة لم تتمكن من الوقوف على رقبة العقار المأجور باعتباره منطقة عسكرية مشغولة من قبل وزارة الدفاع، وكان على الجهة المدعية بالمخاصمة تأمين المرور والدخول لهيئة المحكمة للوقوف على مكان الكشف وإلا فالمقصر أولى بالخسارة.ومن حيث إن الفقرة /ب/ من المادة 5 من قانون الإيجار رقم 20 لعام 2015 ذهبت إلى أنه في العقارات المملوكة على الشيوع يسري الحكم الصادر في الدعوى المقامة بالغبن في بدل الإيجار من مالكي أغلبية الأسهم على جميع المالكين، ما لم يثبت أن الحكم قد بني على غش أو حيلة.ومن حيث إن الفقرة /أ/ من المادة 6 من قانون الإيجار قد اعتبرت أن الأجرة المقدرة تسري من تاريخ الادعاء، الأمر الذي يجعل تقدير الأجرة الجارية بتاريخ الادعاء تسري على الفترة التي تقرر تقدير الأجرة بشأنها.ومن حيث إن ما سبق يبين أن القرار المخاصم قد انتهى إلى نتيجة سليمة وإن كان قد التفت عن الرد على بعض الدفوع بشكل مفصل ورد عليها بالإجمال، وأيد ما جاء في قرار محكمة أول درجة من حيث التعليل والنتيجة القرار المخاصم في منأى عن الخطأ المهني الجسيم.لذلك وعملاً بالمادة 466 أصول وما بعدها.لذلكتقرر بالإجماع:1 – رد الدعوى شكلاً.2 – مصادرة التأمين وقيده إيراداً للخزينة.3 – إعادة الإضبارة الأصلية إلى مرجعها مرفقة بصورة عن هذا القرار. 4 – تضمين المدعي الرسوم والمصاريف.