يجوز للشريك على الشيوع أن يبيع شقة معينة أو حصة مفرزة من المال الشائع دون توقف على إزالة الشيوع متى أمكن تعيين المبيع وتسجيل ما يعادله من الأسهم

تصرف الشريك في حصته الشائعة أو في جزء مفرز محدد من المال الشائع جائز قانوناً، ويترتب عليه حلول المشتري محل البائع بقدر الحصة المبيعة، مع جواز تثبيت البيع ونقل ما يعادل المبيع من الأسهم إلى حين الإفراز، متى أمكن تعيين المبيع بدقة ولم يمسّ حقوق باقي الشركاء.

نص الاجتهاد

ان كون الحصة مملوكة على الشيوع لا يمنع من يملكها من التصرف فيها ضمن ما يخصه من الملكية الشائعة ولا يتوقف ذلك على ازالة الشيوع اذا كان العقار على الشيوع وكان البيع قد انصب على شقة قائمة فيه فانه لا يوجد نص في القانون يحول دون ذلك البيع بحسبان انه يمكن بالخبرة احتساب ما يعادل المبيع من اسهم يفضي إلى تسجيلها على اسم المشتريمن مستلزمات البيع نقل الملكية سواء كان المبيع مفرزا او سهاما تعادل المبيع ان القانون والاجتهاد والفقه قد رسم طريقا واضح المعالم لأثر تصرف الشريك بحصة مفرزة من المالك الشائع على باقي الشركاء وبالتالي لا يجوز ارجاء تثبيت البيع بحجة ان المشتري مالكا في حصص باقي الشركاء لا يوجد قانونا ما يمنع من نقل سهام معينه تعادل المساحة المباعة من البناء الى تتم عملية الافراز بحسبان ان المشتري أنما يحل شريكا في البناء بحصة الشريك البائع المناقشة: ان الهيئة الحاكمة وبعد الاطلاع على الاستدعاء المقيد بتاريخ 26/2/2024 وعلى القرار المخاصم وبعد المداولة تم اتخاذ القرار التالياسباب المخاصمة1 – خالف القرار المخاصم النص القانوني الصريح والاجتهاد المستقر 2 – لا يوجد أي نص قانوني يمنع المالك على الشيوع من التصرف بجزء محدد أو حصة مفرزة من المال الشائع وهذا هو مضمون المخالفةفي القانونمن حيث ان الجهة المدعية بالمخاصمة تهدف من دعواها إلى قبولها شكلا ووضع اشارة الدعوى على صحيفة العقار ووقف تنفيذ القرار المخاصم ومن ثم قبول دعوى المخاصمة موضوعا وابطال القرار المخاصم والغاء كل ما يترتب عليه من نتائج واثار والحكم بموضوع الزام الهيئة المخاصمة على وجه التكافل والتضامن مع السيد الوزير اضافة لمنصبه بالتعويضومن حيث أن الدعوى الاصلية والتي تفرعت عنها هذه الدعوى تهدف الى تثبيت البيع الجاري بين الجهة المدعية حلا وعلا و هلا وبين المدعى عليه ايمن والواقع على الطابق الثالث: وما يعلوه من البناء المشاد على العقار رقم 1997 طوق البلد وتسجيل المبيع باسم الجهة المدعية تأسيسا على ان المدعى عليه يملك المبيع بموجب وكالة عن المالك غير قابلة للعزل مصدقة أصولا وبموجب عقد بيع قطعي مؤرخ في 31/8/2020 باعه الى الجهة المدعية بينما تقدم المدعى عليه بادعاء متقابل يهدف الى فسخ عقد البيع تأسيسا على ان الجهة المدعى عليها لم تسدد رصيد الثمن رغم مطالبتها بذلكومن حيث أن محكمة أول درجة قضت للمدعي بما يعادل المبيع من اسهم وباستحقاق المدعى عليه الرصيد الثمن المودع ورد الادعاء المتقابل موضوعا لعدم الثبوت بينما قضت محكمة الاستئناف برد الاستئناف من الجهة المدعية وقبول الاستئناف المقدم من الجهة المدعى عليها وفسخ الفقرتين الأولى والثانية من القرار المستأنف ورد دعوى الجهة المدعية كونها سابقة لأوانها واعادة رصيد الثمن وتصديق باقي الفقرات الحكمية وبتعليل مفاده أن المبيع انصب على شقة غير مفرزة وفق نظام ضابطة البناء وإن تثبيت البيع على ما يعادل الشقة من اسهم يجعل من الجهة المدعية مالكة في جميع اجزاء العقار وهو خلاف ما انصرفت اليه ارادة المتعاقدين وقد ايدتها في ذلك محكمة النقض فكانت هذه الدعوى للأسباب المبينة أعلاهومن حيث ان القرار المخاصم قد ايد قرار محكمة الاستئناف بحسبان ان البيع قبل افراز العقار يجعل الادعاء به سابقا لأوانه ومن حيث أن هذه الهيئة كانت قد قبلت الدعوى شكلا بالقرار المتفرقة 33 لعام 2024 وتم تبليغ الأطراف والسير بالدعوى اصولاومن حيث ان الثابت من بيان القيد العقاري ان العقار موضوع الدعوى مملوك بتمامه للمالك على سازمان وهو عبارة عن عرصة معدة للبناء وقد تم إشادة بناء على هذه العرصة باع المالك من هذا البناء الطابق الثالث وما يعلوه للمدعى عليه ايمن وما عليه من منشآت من العقار رقم 1997 منطقة طوق البلد العقارية والشقة مؤلفة من خمس غرف وصالون و منتفعات ومطبخ وحمام ومرحاضين وهذه الشقة واقعة ضمن كتلة البناء المؤلفة من خمسة ارضي و اول فني وثاني وثالث ورابع وسطح وما يعلوه وان الشقة المباعة موصوفة بعقد البيع وكذلك بتقرير الخبرة والاستيضاح ومن حيث ان الارض والبناء واقعة ضمن المخطط التنظيمي ووصفها عرصة معدة للبناء ولا يوجد في ملف الدعوى أي وثيقة او كتاب من أي جهة كانت يشير إلى الوضع التنظيمي للعقار سوى ما ذكر كما لا يوجد ما يشير الى وجود ترخيص او افراز او عدم امكانية الترخيص او الافراز او التسوية ومن حيث ان كون الحصة مملوكة على الشيوع لا يمنع من يملكها من التصرف فيها ضمن ما يخصه من الملكية الشائعة ولا يتوقف ذلك على ازالة الشيوع وفق المواد 780 و 781 مدني ومن حيث انه اذا كان العقار على الشيوع وكان البيع قد انصب على شقة قائمة فيه فانه لا يوجد نص في القانون يحول دون ذلك البيع بحسبان انه يمكن بالخبرة احتساب ما يعادل المبيع من اسهم يفضي إلى تسجيلها على اسم المشتريومن حيث ان المالك قيدا باع الشقة قبل الافراز فيكون قد باع ما يخصه على الشيوع وانزل المشتري منزلته من العقار بقدر ما باعهومن حيث أن من مستلزمات البيع نقل الملكية سواء كان المبيع مفرزا او سهاما تعادل المبيع ومن حيث ان المشتري انما يحل شريكا في سهام الذي باعه ولا يتجاوز على سهام الغير سيما اذا كان المبيع محددا وموصوفا ومضبوطا وكانت الخبرة قد حددت السهام المعادلة للمبيع تحديدا دقيقا . ومن حيث ان القانون والاجتهاد والفقه قد رسم طريقا واضح المعالم لأثر تصرف الشريك بحصة مفرزة من المالك الشائع على باقي الشركاء وبالتالي لا يجوز ارجاء تثبيت البيع بحجة ان المشتري مالكا في حصص باقي الشركاءومن حيث ان الهيئة العامة لمحكمة النقض قد رسخت هذا المبدأ في قرارها رقم 31 اساس 16 تاريخ 30/1/2024 في أنه " لا يوجد قانونا ما يمنع من نقل سهام معينه تعادل المساحة المباعة من البناء الى تتم عملية الافراز بحسبان ان المشتري أنما يحل شريكا في البناء بحصة الشريك البائع ولا يتعدى على حصص بقية الشركاء وبحسبان ان ملكية الجميع على الشيوع وان قواعد الشيوع تسري على الجميعومن حيث ان الهيئة المخاصمة لم تعالج الدعوى على ضوء ما سبق فقد اوقعت نفسها في درك الخطأ الميني الجسيم مما باتت اسباب الطعن في محلها القانوني وتنال من القرار المخاصم لذلك وعملا بالمادة 466 وما بعدها اصول محاكماتلذلكتقرر بالإجماع.1 – قبول الدعوى موضوعا وابطال القرار المخاصم رقم 125 اساس 210 تاريخ 31/1/2024 عن الغرفة المدنية الثانية /ب/ لدى محكمة النقض والغاء كافة الآثار المترتبة عليه2 – الزام الهيئة المخاصمة مع السيد وزير العدل بالتكافل والتضامن بتعويض مقداره 1000 ل.س للمدعي جراء ما اصابه من ضرر3 – اعادة السلفة لمسلفها4 – اعادة الملف لمرجعة مع صورة مرفقة عن هذا القرار 5 – الزام الجهة المدعى عليها من غير السادة القضاة بالرسوم والمصاريف والنفقات