يشترط للحكم بالإخلاء لعلة التملك أن تكون الدار البديلة صالحة للسكنى، وأن تتوافر في جهة التملك شروطها القانونية كاملة

يشترط للحكم بالإخلاء لعلة التملك أن تكون الدار البديلة صالحة للسكنى، وأن تتوافر في جهة التملك شروطها القانونية كاملة، فلا يكفي وجود حصة شائعة أو ملكية مشتركة مع غير المقيمين من الورثة ما لم تتحقق إمكانية السكنى والاستقلال القانوني المطلوب.

نص الاجتهاد

إن الإخلاء يشترط أن تكون الدار صالحة للسكنى. المناقشة: النظر في الدعوى:إن الهيئة الحاكمة بعد اطلاعها على استدعاء دعوى المخاصمة وعلى القرار موضوع المخاصمة وعلى مطالبة النيابة العامة المتضمن من حيث النتيجة رد الدعوى شكلاً بتاريخ 12/3/1998 وعلى كافة أوراق القضية وبعد المداولة أصدرت الحكم الآتي:أسباب المخاصمة:1ـ عدم إقامة الدعوى على مورث الموكلين أثناء حياته لعلة تخصصه بشقة سكنية يمنع إقامتها عليها بصفتهما الشخصية وهما اثنان فقط من ورثته الستة الذين تصرفوا بالشقة بعجزهم عن الوفاء بالالتزامات المترتبة عليها واستعماله سكناهم بها مع عائلاتهم جميعا وذلك قبل تاريخ إقامة الدعوى.2ـ استهداف الموكلين مورثة كان يحكم إقامة الدعوى كلها بهذه القضية إلى جانب بقية الورثة الشرعيين.3ـ التنازل عن الشقة السكنية التي سبق للمستأجر المتوفى أن تخصص بها تم من قبل ورثته الستة الذين لم يكن يقيم منهم في العقار المأجور سوى اثنين هما ماهر ودلال وذلك لعجزهم عن تسديد الالتزامات المترتبة عليهما واستحالة سكناهم فيها مع عائلاتهم وإصرار غير المقيمين في المأجور من الورثة على أخذ نصيبهم من تركة المستأجر المورث.4ـ الهيئة الحاكمة لم تفرق بين حق الإيجار الذي انتقل إلى الموكلين الشاغلين للعقار للمأجور عند وفاة المستأجر الأساسي. وبهذا التاريخ فقط أصبحا يتمتعان بصفة المستأجر.أيلولة الشقة المخصص بها ذلك المستأجر عام 1977 وعند وفاته في عام 1987 تحديد إلى كافة ورثته الشرعيين الستة.5ـ الحصة الارثية التي تملكها شاغلا العقار المأجور من الشقة التي تخصص بها المورث لا تشكل دارا مستقلة صالحة لسكناهما حسبما تشترطه المادة 5ح إيجارات لأنهما ليسا الورثة الوحيدين في ملكية تلك الشقة.6ـ لكن يسوغ القانون الشاغل لعلة التملك فإنه يجب أن يكون متحليا بصفتي المالك المستقبل والمستأجر معا في آن وحد.7ـ التسرع كان الصفة الغالبة في هذا القرار.8ـ الادعاء رغم سقوطه بالتقادم الطويل.في القانون والمناقشة القانونية:من الثابت أن المورث المرحوم حنا زحلاوي مستأجر العقار الموصوف بالمحضر 118 الموصوف بالمحضر 199 باب توما.ومن الثابت على أن هذا المستأجر توفي لرحمته تعالى وانحصر ارثه الشرعي بورثته الزوجة دلال وبشار وماهر وجورج وعلي وجورجيت.ومن الثابت على أن الجهة المؤجرة أقامت الدعوى على بعض الورثة المقيمين في الدار وهم ماهر ودلال. وذلك بتاريخ 7/2/1993 للإخلاء لعلتي التملك السكني.ومن الثابت على أن المؤجر صرف النظر عن طلب الإخلاء لعلة السكنى.وبما أن محكمة الدرجة الأولى قضت برد الدعوى إلا أن محكمة الاستئناف فسخت القرار وقضت بالاستجابة لطلبات الجهة المدعية.وبما أنه من الإسراع بالقول على أنه يصح التقدم بدعوى التخلية لعلة التملك من مالك المأجور بكامله أو من المؤجر ولا يشترط أن يكون المؤجر مالكا حتى تصح الدعوى.وبما أنه من الثابت على أن العقار الذي كان المرحوم المستأجر قد تملكه قبل وفاته انتقلت ملكيته بالوفاة لورثته المقيمين بوثيقة لعقد الإيجار قبل اشغاله بوفاته إلى ورثته القانطين معه حين الوفاة.وطالما أن الورثة القانطين بالمأجور موضوع الدعوى والذي انتقل إليهم من التحديد القانوني هم زوجة المستأجر وابنه ماهر فقط الأمر الذي يجعل دعوى المدعي فاقدة لشروطها القانونية.فإذا توفي مستأجر المسكن بعد امتداد الإيجار بقوة القانون وقد لا يكون بعضهم من ورثته في القانون العام ولا تكون وسيلة لإخلائهم من المسكن المؤجر وفق الفقرتين ح و ط إلا إذا اشترت دار صالحة لسكناهم أو استطاعوا استردادها من شاغلها وكانت مملوكة منهم أو ورثوها من المستأجر ولم يكن لها من وارث غيرهم وعلى ذلك فإنه لم يزلوا في ملكية الدار على حكم المالك المستقل طبقا لنص الفقرة /هـ/ من المادة /5/ إيجارات بقوتهم شرط استردادها للسكنى ما عليها وبالتالي يبقى إلى التمسك بالمأجور القائم وشرعيته يحق للمؤجر طلب الإخلاء وإذا كانت الدار ملكا لمورثهم وإن خل إليه وإلى غيرهم من الورثة في القانون العام فإن شغورها أو إنكاره لا يبرر للمؤجر كطلب استرداد المسكن المؤجر ولو تنازلوا في ملكيتها مع بقية الورثة على حكم المالك المشغل.فالشغور الذي يبرر الإخلاء المؤجر منهم هو دار مملوكة بالاستغلال أو شغور دار انتقلت لهم من مورثهم ولا وارث لها سواهم (الإخلاء للتأجير الباطني المستشار حس علي فقرة 148 ).على هذا الأساس القانوني طالما أن الحالة القانونية الطارئة بوفاة المستأجر خلفت وضع قانوني جديد يجب معه توافر شروط دعوى الإخلاء لعلة التملك وهي أن يكون الورثة المذكورين قد تملك كل واحد منهم عقارا جديدا ولا يكفي أن ينقص واحد منهم أو بعض منهم أو أكثرهم حتى يحكم بالإخلاء لعلة التملك طالما أن الملكية خاصة وطالما أنه لا يمكن أن يوجد البعض بالبعض الآخر.وبما أن القرار خالف الحد الأدنى للمبادئ الأساسية في القانون من حيث:1ـ الإخلاء لعلة التملك يشترط أن تكون الدار صالحة للسكنى.2ـ إذا كانت الدار الأخرى مملوكة للمستأجر المورث ومن ثم انتقلت إلى ورثته المقيمين معه في المأجور عند الوفاة مع غيرهم من الورثة المعينين في القانون العام فإن ذلك لا يجعل من هؤلاء الورثة جميعا بحكم المالك المستقل وبالتالي لا يمكن طلب الإخلاء لعلة التملك باعتبار أن حق التحديد القانوني بعد الوفاة يعود للورثة المقيمين في المأجور عند وفاة دون سائر الورثة الآخرين.وأن الشغور الذي يبرر الإخلاء المؤجر منهم هو دار مملوكة بالاستغلال أو شغور دار انتقلت لهم من مورثهم ولا وارث لها سواهم.3ـ إن ما اتجهت إليه المحكمة يمثل الخطأ الفاحش الذي لا يصدر إلا من عامد أو مستهتر.وبما أن ما أرثاه وكلاء الجهة المدعى عليها لا تنال من هذا الرأي القانوني.وبما أن الدعوة مهيأة للفصل.لذلك تقرر بالاتفاق:1ـ قبول الدعوى شكلا.2ـ قبولها موضوعا.