العبرة في إخلاء المأجور للهدم وإعادة البناء هي بهدم المأجور ذاته وإقامة بناء جديد مكانه بعد الحصول على الترخيص، دون اشتراط هدم كامل العقار أو الكتلة العقارية، ودون إلزام المالك بمخطط أو طراز محدد، ما دام المشروع جديّاً وموافقاً للأنظمة.
إذا كان المأجور جزء من كتلة عقارية فإن إخلاءه من المستأجر يتوقف على هدمه بكامله بإقامة بناء جديد مكانه ولا يشترط ان يتعداه الهدم إلى سائر الكتلة العقارية وفي ذلك قضت محكمة النقض المناقشة: إن الهيئة الحاكمة بعد اطلاعها على استدعاء دعوى المخاصمة وعلى القرار موضوع المخاصمة وعلى مطالبة النيابة العامة المتضمن من حيث النتيجة رد الدعوى شكلا بتاريخ ۱۹٩٩/٦/١٧ وعلى كافة أوراق القضية وبعد المداولة اصدرت الحكم الآتي: أسباب المخاصمة ١ – جنوح المحكمة إلى رد طلب اجزاء الخبرة على العقار للتثبت ما إذا كان هو العقار أم لا إنما ينطوي والحالة هذه على حرمان الجهـة الموكلة من إثبات دفعها الجوهري بدليل قانوني رسمه المشرع في قانون البينات وحرمانها بالتالي من ممارسة حق الدفاع الذي كرسه القانون وصانه الدستور. ۲ – لكن كان من حق المالك الاخلاء لعلة الهدم إلا أن الذي غرب عن باله أنه لابد من التثبت من عد إساءة المالك استعمال هذا الحق بأن يتخذ المالك هذا الحق حجة بقصد إخلاء المستأجر والاضرار به والتشفي منه بسبب منازعات واحقاد شخصية. والقول بغير ذلك من شأنه ان يقيد نظرية التعسف باستعمال الحق وتنكب القرار عن هذه القواعد أوقعه في خطأ مهني جسيم. ٣ – ان قول المحكمة بان مالك العقار لا يلزم باتباع مخطط معين للبناء الجديد أو طراز محدد فيه خطأ مهني جسيم. ٤ – ان البناء المنوي هدمه وتجديد بنائه يشتمل ثلاثة عقارات تم دمجها في عملية هدم وبناء واحدة ولذلك بنظر إلى البناء ككل في مشروع الهدم والبناء كمبرر لذا فان الهدم لا يشمل كامل البناء. ٥ – الاخطاء المرتكبة من الفداحة والجسامة بحيث تستلزم ابطال الحكم الصادر. في القانون والمناقشة القانونية من الثابت على ان الدعوى الأصلية أقيمت من قبل المطلوب مخاصمتهم ضد طالب المخاصمة وذلك أمام محكمة الصلح المدني في حلب من أجل اخلاء المأجور الكائن في العقار ۱۲۰ منطقة رابعة للهدم وإعادة البناء. وبما أن محكمة الدرجة الأولى قضت للجهة المؤجرة بما طلبت من حيث اخلاء المأجور لعلة الهدم وإعادة البناء وقد أيدت محكمة الاستئناف القرار الصلحي. وبما أن محكمة الاستئناف استندت في قرارها إلى النقاط التالية : 1. الأوراق تدل على ان العقار المأجور هو المحل رقم أبواب / ۷۷ وهو من مشتملات البناء القائم على المحضرين / ۱۲۰ و ۱۲۱/ رابعه في حلب وخاصة الأحكام القضائية الصادرة في نزاعات سابقة بين الطرفين وخاصة المتعلق بالبحث في تنازل المستأجر السابق عن المأجور للجهة طالبة المخاصمة ودعوى المستأنفة بطلب اجراء اصلاحات في المأجور حيث تؤكد هذه الأحكام على ان المأجور من مشتملات العقارين / ۱۲۰ و ۱۲۱ رابعة – حلب وانه لا حاجة لإجراء الخبرة. 2. المشرع لم يشترط في البناء ان يكون قديما أو حديثا لجواز هدمه وإشادة بناء حديث كما ان المشرع لم يوجب ان يكون مشروع الهدم والبناء شامل لتمام ساحة العقار وإنما ان يكون الهدم والبناء شامل لتمام المأجور. 3. القانون لم يلزم المالك باتباع مخطط معين أو طراز محدد في البناء الذي يرغب اشادته فهو غير مقيد باختياره إلا بما توجبه الأنظمة. 4. ليس في القانون ما يوجب ان يختار طرازا أو مخططا لمشروعه يراعي امكانية اعادة المستأجر هذه الاعادة احتمالي لا حتمي. 5. حصل المدعون مسبقا على الترخيص. 6. سماع الشهود حول الكيد به غير منتج. تلك هي الاسس التي استند إليها القرار المطلوب ابطاله. وبما ان طالبي المخاصمة ينعون على القرار بالأخطاء المهنية الجسيمة للأسباب الواردة في الطلب وبما ان الهيئة المشكو منها قد احسنت البحث في شمولية العقار ١٢٠ للمأجور من حيث الأدلة المساقة والاحكام القضائية أو استخلصت استخلاصا سائغا عن كون المأجور من مشتملات العقار المطلوب هدمه وهذا الاستخلاص لا يمكن ان يكون مدارا في مفهوم الخطأ المهني الجسيم مما يتوجب رفض هذا السبب . وبما ان الفقرة / و / من المادة الخامسة من المر ة من المرسوم رقم /١١١/ ٩٥٢/ أشارت إلى اخلاء المستأجر إذا أراد مالك العقار المعني إقامة بناء جديد كامل بدل البناء القديم. وبما ان هذا الطلب يقتضي ان للإخلاء شرطين: 1. حصول المالك مسبقا على رخصه بإقامة بناء جديد. 2. ان يأتي البناء الجديد كاملاً ولم يشترط المشرع انه يأتي البناء الجديد أوسع لأن المشرع أراد من وراء تجديد الأبنية القديمة تنشيط حركة البناء في البلد ولم يوجب ان يثقل كاهل المالك بأي شرط ليس من مقتضيات هذا الهدف لأن المشرع آثر عدم ارهاق المالك بالشروط واكتفى من الأمر بان اشترط عليه ان يكون مرخصا ولم يشترط عليه توسيع البناء ولا تكيفه بصورة يأتي معها مشابها للبناء القديم ولو كانت مصلحة المستأجر الذي أخلى البناء القديم تقتضى هذه المشابهة ليعود إلى المأجور الجديد باعتبار ان الاخلاء للهدم وتجديد البناء يقوم على عامل ذاتي هو رغبة المالك في تجديد بناء المأجور فلا يشترط ان يجدد بناء كامل الكتلة العقارية. الاستاذ حسن الحلبي – الاخلاء في التشريع الايجاري الاستثنائي) ويرى السنهوري في وسيطه رأى المشرع ان من المصلحة تشجيع الناس على البناء بكل الوسائل ولم يقيدهم بشروط مرهقة أملا في ان يقدموا على البناء وان يساعد ذلك على تفريج أزمة السكن وتساعد على تفريج هذه الأزمة (جزء ٦ مجلد رقم ٢ فقرة ٦٦٣). ولناحية ثانية لقد استقر الاجتهاد على انه إذا كان المأجور جزء من كتلة عقارية فان اخلاءه من المستأجر يتوقف على هدمه بكامله وإقامة بناء جديد مكانه ولا يشترط ان يتعداه الهدم إلى سائر الكتلة العقارية وفي ذلك قضت محكمة النقض. (لما كان قانون الايجارات من القوانين الاستثنائية وكان من القواعد الحقوقية عدم جواز التوسع في مفهوم الاحكام الاستثنائية صيانة لأحكام القانون العام التي تبقى مرعية مالم تقيد بنص خاص جديد وكان في توسيع عبارة البناء القديم وتفسيرها بالكتلة العقارية بكاملها ارهاق للمالك وتعطيل الحركة العمران وتحسينه وكان يقصد بالبناء القديم هو بناء المأجور ذاته لا يتعذى إلى الكتلة العقارية بكاملها. وفي ذلك يقول الاستاذ بدوي إذا كان من اللازم لإجراء حكم النص ان يتم هدم مكان المأجور لإعادة بنائه. فان هذا الشرط يتحقق ولو أراد المالك هدم طابق واحد. دون أن يكون في حاجة إلى هدم العقار كله ذلك ان الغير تعتبر هدم المؤجر لا يستوجب هدم العقار جميعه الذي يقع فيه المأجور. وفي هذا المعنى أشار السنهوري في وسيطه مولد / ٢ فقرة / ٦٦٣ . مما يجعل الهدم ولو كان قاصرا على الكاراج المأجور مقبولا ولا حاجة لهدم كل الكتلة العقارية ولناحية اخرى ليس للقاضي التدخل بالزام المالك بتعديل مشروعه أو تغييره بل تقتصر مهمة القاضي على التثبت من صحة الهدم والبناء. وبما أن الغرض من تقديم الرخص هو للتدليل على جدية ما نواه المالك من الهدم والبناء وانه في الغالب لا يكلفه نفسه لهذه الجهة هذه القضايا إلا إذا كان قد اعتزم الهدم والبناء. ) السنهوري والوسيط جزء (٦) ولناحية مهمة لا يسمع من المستأجر دفعه بان المالك غير جاد في دعوى الهدم وإعادة البناء فهذا الدفع مردود بما تكفل القانون بإيراده من ضمانات للمستأجر إذا ما قضى بإخلائه من العين المؤجرة بناء على طلب المالك لهدمها العودة إلى الدين العين المؤجرة أو التعويضية وبما أنه وعلى ضوء هذه القواعد القانونية فان القرار جاء متفقا حكم القانون والأصول وهو بعيد عن منطقة الخطأ المهني الجسيم لذلكتقرر بالاتفاق1. رد الدعوى شكلا 2. تغريم المدعي ۱۰۰۰ ل.س