يمتد حق الإجارة لمن كان يقيم مع المستأجر من بدء العلاقة الإيجارية إلى حين الوفاة أو الترك متى ثبتت المساكنة المستمرة

يمتد حق الإجارة لمن كان يقيم مع المستأجر من بدء العلاقة الإيجارية إلى حين الوفاة أو الترك متى ثبتت المساكنة المستمرة، ولا يُشترط أن يكون من الورثة. وتقدير البينات وترجيح الشهادات وتوجيه اليمين المتممة أو عدم الأخذ بها بعد أدائها من مسائل السلطة التقديرية للقاضي ولا تُشكل خطأً مهنياً جسيماً إلا في حد...

نص الاجتهاد

ان الشخص لا يستأجر العقار لنفسه فحسب بل ولأفراد عائلته ومن يرى هو أن يتكفل بسكنهم دون الزام عليه ودون أن يكونوا من ورثته ويعتبر هو في فقه التشريع الاستثنائي نائباً عن هؤلاء جميعاً في عقد الإجارة أو مشتركاً لمصلحتهم ويستمدون حقهم في الإقامة في العين المؤجرة من نيابته عنهم واشتراطه لمصلحتهم فلا تعتبر اقامتهم مع اجارة من الباطن تسوغ للمالك طلب الإخلاء لا تتقيد إقامتهم في العين المؤجرة ببقائه معهم فيها فيبقى لهم بعد وفاته حق الانتفاع بهذه العين. وعلى هذا الأساس فقد استقر الفقه والاجتهاد على أن حقوق المستأجر تبقى من بعده لمن كانوا يقيمون معه منذ بدء الإجارة ولو من غير ورثته. اليمين المتممة اجراء يتخذه القاضي رغبة منه في الاحتكام الى ذمة أحد الخصوم الذي قدم دليلاً غير كامل ولم يطمئن القاضي الى هذا الدليل ولم يرتح ضميره له. المناقشة: النظر في الدعوى:إن الهيئة الحاكمة بعد اطلاعها على استدعاء دعوى المخاصمة وعلى القرار موضوع المخاصمة وعلى مطالبة النيابة العامة المتضمن من حيث النتيجة رد الدعوى شكلاً بتاريخ 1998 وعلى كافة أوراق القضية وبعد المداولة أصدرت الحكم الآتي:أسباب المخاصمة:1ـ الهيئة المخاصمة لم تلتفت للوقائع الثابتة في المستندات القانونية وخاصة أن الخصومة من النظام العام.2ـ طالما أن الابنة ثريا وهي التي كانت في المأجور عند وفاة والديها وهي الابنة العزباء فكيف لا ينتقل حق الإجارة إليها.والمحكمة خالفت اجتهادات المحاكم وحالفت نص القانون.3ـ المحكمة أهملت مفاعيل اليمين دون أي دليل أو وثيقة حتى ودون أي دفع.4ـ إن ترك المأجور من قبل الشقيق لا يسلخ الحماية عن شقيقه الساكن معه في المأجور.5ـ المدعية مستأجرة في كل الأحوال.في القانون والمناقشة:من الثابت على أن المدعى عليهم آل بطرس أقاموا الدعوى على كل من وفاء ورزوق وأنور أمام محكمة الصلح طالبين إخلائهم من المأجور والذي يشغلونه والذي يحمل الرقم 3283/1 مسجد الأقصاب لتركهم إياه والاستغناء عنه.من الثابت على أن طالبة المخاصمة ونظير ومحاسن تدخلا في الدعوى طالة رد الدعوى لعدم قيام الدعوى على أسانيد صحيحة.أصدرت محكمة الصلح القرار 6544/299 تاريخ 27/6/1992 والمتضمن قبول المتدخل شكلا وموضوعا ورد الدعوى لعدم الثبوت.إلا أن الهيئة المخاصمة ولدى استئناف القرار الصادر قامت بفسخه والحكم بالإخلاء استجابة لطلب الجهة المالكة.وبما أن طالبة المخاصمة الدعوة ثريا هي أحد أفراد الجهة المتدخلة لم ترض بهذا القرار فأقامت هذه الدعوى مطالبة إبطاله لشموله بالأخطاء المهنية الجسيمة المشار إليها آنفا.ومن الثابت على أن علاقة ايجارية قامت بين مورث الجهة المالكة وبين كل من وفاء ورزوق وأنور وذلك اعتبارا من 1970 وفقا لأحكام التخمين التي أقيمت من قبل وفاء وانضمام شقيقها رزوق وأنور.وبما أن النقطة الأساسية في هذه القضية ليست المتعلقة بشخصية المستأجر وما إذا كان الوالد أم الأشقاء والوالدة وإنما المتعلقة بالتحديد القانوني وحقوق الشاغلين في إبقاء بعد الترك أو الوفاة.من المعلوم إن الشخص لا يستأجر العقار لنفسه فحسب بل ولأفراد عائلته ومن يرى هو أن يتكفل بسكنهم دون إلزام عليه ودون أن يكونوا من ورثته ويعتبر هو في فقه التشريع الاستثنائي نائباً عن هؤلاء جميعاً في عقد الإجارة أو مشتركاً لمصلحتهم ويستمدون حقهم في الإقامة في العين المؤجرة من نيابته عنهم واشتراطه لمصلحتهم فلا يعتبر إقامتهم مع إجارة من الباطن تسوغ للمالك طلب الإخلاء لا تتقيد إقامتهم في العين المؤجرة ببقائه معهم فيها فيبقى لهم بعد وفاته حق الانتفاع بهذه العين بقطع النظر كن كونهم وارثين له أو غير وارثين لأن هذا الحق يثبت لهم عن طريق تلك النيابة القانونية بصفتهم مقيمين مع المستأجر عند بدء الإجارة أو عن طريق الاشتراط لمصلحتهم.وعلى هذا الأساس فقد استقر الفقه ورثته الذين لم يكونوا مقيمين معه على أن تكون إقامتهم قد استمرت إلى سن وفاته.وبما أن هذه المسألة سواء لجهة النيابة المفترض أم لجهة الاشتراط لمصلحة الغير والإبقاء على عقد الإجارة بعد الوفاة أو الترك للأشخاص المقيمين معه منذ بدء العلاقة الايجارية بالنسبة للمقيمين وبالنسبة للأولاد الذين يولدون والزوجة التي يتزوجها ليست مسألة مقررة بنص تشريعي إنما هي نظرية ابتدأها فقه التشريعات الاستثنائية ليس بها حاجة ماسة بوجه ضرورة اجتماعية هي ضرورة حماية الأشخاص إذا اضطلع المستأجر بإسكانهم معه منذ بدء الإجارة قد تعسف المؤجر إذا أراد هذا الأخير أن يتخذ من سكناهم مع المستأجر ذريعة لطلب فسخ العقد إلا أنه يتوجب حصرها في حدود الضرورة التي ألجأت إليها والغاية التي أنشئت من أجلها وعدم مجاورة هذه الحدود.وعلى هذا يشترط للانتفاع بالامتداد القانوني بعد وفاة المستأجر أو تركه المأجور أن يكون من يطلب الانتفاع بهذا الامتداد من المساكين للمستأجر الذين تكون مسامنتهم له معاصرة للعقد أي منذ بدء الإجارة إلى حين الوفاة أو الترك (سليمان مرقض – إيجار لأماكن البند 169 البند 183).وتأسيسا على هذه المسائل القانونية:من حق طالبة المخاصمة البقاء في المأجور بعد الوفاة أو الترك إذا أثبت على أنها دخلت المأجور مع المستأجر عند بدء العلاقة الايجارية واستمرت بالمساكنه بدون انقطاع لحين الوفاة ولا يكفي في هذه الحالة صرف النظر عن بدء العلاقة الايجارية بل يجب أن تكون المساكنه معاصرة لعقد الإيجار وضرورة الاستمرار بدون انقطاع حتى الوفاة وفي تخلف أي من هذه الشرائط تنتهي حالة الامتداد القانوني.وبما أن الاجتهاد مستقر على جواز سماع الشهود لإثبات المساكنه عند بدء العلاقة الايجارية باعتبارها واقعة مادية.وبما أن المحكمة استمعت إلى شهادات الطرفين وارتأت ترجيح شهادة الإثبات لمصلحة المؤجر على شهادة العكس لمصلحة المستأجرة.فهل تعتبر سلطة الترجيح هذه وطرح بعض الشهادات مشمولا بحالة الخطأ المهني الجسيم. لقد استقر الاجتهاد على أن صلاحية المحكمة في التقدير واستخلاص النتائج وترجيح الشهادات لا يمكن أن يدخل ضمن مفهوم الخطأ المهني الجسيم تأسيسا على أن الخطأ المهني الجسيم لا يشمل في مداه صلاحية التقدير لأن ذلك من صميم اختصاص القاضي الذي أعطاه المشرع سلطات تقديره تحقيقا لمبدأ العدالة فيما يعرض من منازعات وعلى فرض وجود خطأ في التقدير والترجيح فإنه لا يصلح أن يكون سببا من أسباب المخاصمة التي وردت على سبيل الحصر وفق أحكام المادة 486 أصول.أما فيما يخص اليمين المتممة من الثابت على أن المحكمة المتممة التي عالجتها المادة 121 وما يليها بينات هي إجراء‏ يتخذه القاضي رغبة منه في الاحتكام إلى ذمة أحد الخصوم الذي قدم دليلا غير كامل ولم يطمئن القاضي إلى هذا الدليل ولم يرتح ضميره.وبما أن هذا يعني أن تحليف اليمين متروك أمره لحكمة القاضي وبصيرته وليس لأحد من الخصوم الدعوى فرضها عليه أو محاسبته على عدم طرحها.واليمين هذه من المتفق عليه اجتهادا وفقها على أن اليمين المتممة لا تقيد المحكمة لها العدول عن توجيهها كما لها أن لا تأخذ بها بعد تأديتها بصرف النظر عما إذا كانت قدمت أدلة جديدة بعد تأديتها أم لا.وعلى هذا الأساس القانوني فإن اليمين المتممة ليست إجراء يتخذه القاضي من تلقاء نفسه رغبة منه في تحري الحقيقة وكانت هذه اليمين لا تحسم النزاع فإن القاضي من بعد توجيه هذه اليمين يكون مطلق الخيار في أن يقضي على أساس اليمين التي أديت أو على أساس عناصر إثبات أخرى ولا يلزم بالحكم مع الخصم الذي نكل عنها بل ويجوز له بعد نكول الخصم أن يوجهها إلى خصمه.وعلى هذا الأساس القانوني فإن عدم الأخذ باليمين بعد حلفها يعود إلى إطلاق وتقديرات المحكمة وهذا الأمر لا يمكن أن يدخل ضمن حالات المادة 486 أصول.أما فيما يخص صحة الخصومة فلا يحق لطالبة المخاصمة بالتحدث عن الباقين لعدم وجود وكالة عنهم وبالإضافة إلى أن الأستاذ عاطف السمان دون بمذكرته أنه وكيل عن وفاء الغاوي وسائر أهلها وعلى كل فرض وجود خطأ فإن هذا الخطأ المادي لا يمكن أن ينحدر بالقرار إلى درجة الانعدام.والخلاصة: على أن طالبة المخاصمة وهما كانت صفة المستأجر ومن حقها الانتفاع بالامتداد القانوني لعقد الإجارة سواء بالوفاة أو الترك ولكن يشترط في هذا كله أن تكون مساكنه للمستأجر منذ بداية العلاقة الإيجارية أي المعاصرة حتى الوفاة ولا يمكن وجودها عند الوفاة فقط.وعلى أنه ثابت البداية لكن المقبول به بالبينة الشخصية باعتبارها واقعة مادية.وإن ترجيح الشهادات لا يمكن حتى على فرض وجود خطأ فيه أن يكون مشمولا بحالة الخطأ المهني الجسيم المشار إليه بالمادة 486 أصول.وإن اليمين المتممة بعد الحلف لا تلزم المحكمة وبدون أي تعليل في أشغال هذه الصلاحية أن السبب المتعلق بصحة الخصومة يتعلق بالغير وليس لها أي صفة بإثارته وعلى كل فإن هذا الخطأ لا يمكن أن يكون خطأ فاحشا.لذلك تقرر بالاتفاق:1ـ رد الدعوى شكلا.2ـ تغريم المدعي ألف ليرة سورية. 3ـ مصادرة التأمين.