الأصل في الحقوق العينية العقارية أنها لا تكتسب ولا تنتقل ولا تزول إلا بالتسجيل في السجل العقاري، ويكون للتسجيل مفعول إنشائي. لذلك لا يرتب العقد غير المسجّل أثراً ناقلاً للملكية، ولا يكفي وحده لنفي صفة المالك عن من بقي اسمه في السجل.
الأصل في الحقوق العينية العقارية لاتكتسب ولاتنتقل الا بالتسجيل في السجل العقاري وانه لايكون للعقد أي اثر في نقل الملكية الا اعتبارا من تاريخ تسجيله في السجل العقاري ويكون لهذا التسجيل مفعول انشائي بمقتضى المادة 11 من القرار رقم 188 لعام 1996 ويترتب على ذلك ان الحقوق العينية العقارية لاتنتقل ولاتتغير ولاتزول بين المتعاقدين ولاغيرهم لمجرد العقد ولايكون للعقود الغير مسجلة من الاثر سوى الامل بالحصول على الملكية بممارسة حق المداعاة . المناقشة: بالاطلاع على كافة اوراق الدعوى وعلى مطالبة النيابة العامة المؤرخة في ۱۲/۱۸/ ۱۹۹۹ وبرقم ١١٣٩٤ المتضمنة طلب رده موضوعا وبالمداولة اتخذ القرار الاتي: أسند للطاعنين جرم الاحتيال وقضت محكمة الدرجة الأولى بمعاينة المدعى عليهم الطاعنين وصدقت ذلك محكمة الاستئناف الا ان محكمة النقض نقضت الحكم بقرارها المؤرخ في ۱۹۹۹/۹/۲۷ والذي قضى بما يلي حيث انه ثابت من ملف الدعوى ان ورثة حسن حين بيعهم العقار الى محمود ومصطفى كان العقار مسجلا باسم الورثة وحيث أن اجتهاد هذه المحكمة استقر على ان الاصل في الحقوق العينية العقارية لا تكتسب ولا تنتقل الا بالتسجيل في السجل العقاري وانه لا يكون للعقد أي أثر في نقل الملكية الا اعتبارا من تاريخ تسجيله في السجل العقاري ويكون لهذا التسجيل مفعول انشائي بمقتضى المادة ١١ من القرار رقم ١٨٨ لعام ١٩٩٦ . ويترتب على ذلك ان الحقوق العينية العقارية لا تنتقل ولا تتغير ولا تزول بين المتعاقدين ولا غيرهم لمجرد العقد ولا يكون للعقود الغير مسجله من الاثر سوى الامل بالحصول على الملكية بممارسة حق المداعاة ولما كان الورثة حين التصرف الثاني لا يزالون مالكين للعقار بتاريخ التصرف وذلك في السجل العقاري فان عملهم لا ينطبق عليه حكم المادة / ٦٤١ / ع لذلك جاء الحكم المطعون فيه غير مؤيد بحكم القانون ويتعين نقضه الا ان محكمة الاستئناف عادت بقرارها المطعون فيه وقضت بالحكم المطعون فيه بنية ان العقار لم يسجل على اسم المدعى عليهم ومازال باسم مورثهم. حيث ان المادة / ٣٦٥ / اصول جزائية نصت على ما يلي يتحتم على الجهة التي صدر عنها الحكم باتباع النقض والعمل به وحيث انه تبين من وقائع الدعوى وادلتها ان المدعى عليهم الطاعنين هم ورثة مالك العقار والمشترين الجدد. وحيث انه سواء كان العقار باسم مورثهم او باسمهم فانه يحق لهم التصرف بهذا العقار كونه للمالك.وحيث ان العقد السابق المدعى به لم يخرج العقار من هذه الصفة. وليس للعقد السابق أي اثر الا اذا نفذ وسجل العقار على اسم المدعي الشخصي وهو عدنان لذلك فان التصرف الثاني من قبل الورثة وان لم ينقل تسجيل العقار لاسمهم في السجل العقاري الا انه يحق لهم التصرف فيه أصلا ويبقى الخلاف بين الطاعن والمدعى عليهم خلافاً مدنياً ولا يرقى الى مرتبة الجرم والحكم الذي سار على خلاف هذا خالف الحكم الناقض ويتعين نقضه. وحيث ان الدعوى ترى للمرة الثانية مما يجعل هذه المحكمة محكمة موضوع وعليها البت في الدعوىلذلك تقرر بالإجماع – نقض الحكم المطعون فيه. – اعلان عدم مسؤولية المدعى عليهم. واعتبار الخلاف مدني ورفع اشارة الحجز الموضوعة تبعا لهذه الدعوى.